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上市房企一季度数据解密：限贷背后融资结构悄然生变
来源：21世纪经济报道 添加日期：2017年04月12日
面对全国各地密集发布的楼市新政，上市房企在已经过去的今年一季度中，不仅未见影响，销售业绩与拿地热情更延续了去年末的态势。
4月10日，碧桂园(02007.HK)发布前3个月的营运数据，共实现合同销售额1506.6亿元，同比大增251.4%。碧桂园的这一数据，超过了此前已率先披露有关数据的万科A(000002.SZ)和中国恒大(03333.HK)，由此独占上市房企一季度销售额“鳌头”。
实际上，碧桂园的情况就如行业一个缩影，尽管今年第一季度各地频繁出台楼市调控政策，但截至最新，逾22家上市房企一季度合计销售额，已经突破7700亿元。而与此相对应的，是上市房企一季度拿地热情不减。
值得注意的是，尽管楼市调控新政短期未能影响到上市房企的销售额，但21世纪经济报道记者通过梳理分析发现，目前A股已发布去年年报的70家房企，在收紧信贷、发债等渠道后，融资结构以及融资成本已经悄然发生变化。
一季度楼市仍火热
对比已经对外披露一季度营运数据的上市房企“三巨头”——碧桂园、万科A和中国恒大，或可知晓今年前三个月国内楼市延续着去年下半年以来的火爆程度。
根据上述三家公司公布的销售数据，除占据头名的碧桂园披露的1506.6亿元销售金额外，万科A和中国恒大的销售额则分别为1502.7亿元和1069.3亿元，分列第二、第三位。而若以销售面积论，碧桂园、万科A和中国恒大的有关数据则分别是1213万平方米、988.2万平方米和1129.8万平方米。
此外，21世纪经济报道记者根据公开数据统计，虽然还未披露一季报，但截至最新，A股和H股目前共有22家上市房企发布了有关一季度销售情况数据，合计销售额超过7700亿元，较去年同期大幅提高六成。
中国指数研究院有关人士对此表示，上市房企一季度销售继续火热，除受政策调控影响外，同样受到去年销售较好、部分业绩留存结转的影响。
中国房地产业协会有关数据显示，去年国内房地产开发500强企业的商品房销售金额，达到6.3万亿元，同比增长逾40%。中原地产研究中心的研报则指出，去年20家标杆房企共录得营收632.7亿元，同比上涨42%;实现净利润合计21.2亿元，同比上涨4.4%。
与一季度楼市销售继续火爆相对应的是，21世纪经济报道记者注意到，上市房企在这期间内的拿地热情，同样未受到调控政策的影响。
上述中国指数研究院有关研报指出，今年一季度，国内20家品牌房企累计拿地4884万平方米，同比增长69.6%;累积拿地金额为2702亿元，同比大涨134.7%。而从拿地结构来看，一二线城市拿地占比达7成，其中二线城市的拿地占比达到一半。
财政部的数据则同样印证了上述有关情况。数据显示，前三个月，财政部土地和房地产相关税收中，房产税428亿元，同比增长26.9%;国有土地使用权出让收入6196亿元，同比增长36.1%。
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进接受21世纪经济报道记者采访时表示，房企在调控政策日趋严格的当下，仍然大量拿地，“补库存的导向很明显”。
“很多房企实际上还是会积极拿地，尤其是去年销售业绩不错的房企，会加大土地储备，所以这个时候即便是市场交易不好，房企还是会积极拿地的，对于未来市场尤其是周期性的复苏还是期待的。”严跃进说。
融资结构调整
4月10日，银监会再度发布文件，其中涉及内容之一便是防范房地产领域风险，要求分类实施房地产信贷调控，强化房地产风险管控，加强房地产押品管理。
此前的去年10月，央行召集17家银行开会，要求各商业银行理性对待楼市，加强信贷结构调整，强化住房信贷管理，控制好相关贷款风险。随后，银监会同样下发了有关文件，决定收紧房市融资渠道。
虽然密集出台的各地调控政策未能立刻给楼市“降温”，但通过梳理分析有关上市房企年报的财务数据，或可得出在调控压力下，后者融资结构已经出现变化的结论。
Wind资讯数据显示，目前A股发布去年年报的70家申万行业上市房企中，2016年货币资金结余合计达4580.77亿元，较2015年的3217.75亿元增长42.36%。但值得注意的是，去年三季度时，上述企业的货币资金结余合计已经达到4457.57亿元，这意味着去年最后三个月这一项数值仅增加123.2亿元，占全年增长额1363.02亿元的比例仅有9%。
而在资产负债率方面，上述70家上市房企去年总资产合计达到3.20万亿元，总负债合计则为2.41万亿元，以此计算出的资产负债率则是75.34%。不过，去年前三季度和2015年度，总资产合计分别为3.05万亿元、2.60万亿元;总负债合计分别达2.33万亿元和1.94万亿元，同样计算出的资产负债率则分别为76.25%、74.57%。
通过对比去年与去年前三季度、前年的资产负债率数据，可发现这项数值在去年前期曾出现一定上涨，但四季度后则有一定程度回落。
此外，通过计算上述70家上市房企有息负债(短期借款、长期借款和应付债券之和)发现，去年、去年前三季度、前年的这项数据，分别为7391.1亿元、7302.7亿元、6175.8亿元。这意味着，曾在前九个月暴涨的有息负债，在四季度却出现了下降。
中原地产有关数据显示，今年一季度，全国房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资合计仅649.5亿，延续了去年四季度(1099.88亿元，全年为1.14万亿元)以来的低迷状态。
另外，有关数据显示，从资金价格来看，去年12月来发行的债券利率均在4.2%-5.5%之间，相比去年9月前4%均有所上行。
中原地产首席分析师张大伟对21世纪经济报道记者表示，融资渠道的收紧，使得房企资金压力加大，且海外融资难度同样趋大，“一旦内地债券融资压力增加，将明显增加房企资金压力”。
“从各地楼市调控看，预计房企的资金还会受到继续的压力，这种情况下，发债等渠道还有可能继续收紧。此外，巨量的海外融资规模将引发房企资金链紧张，如果持续甚至有可能出现违约。同时，美元走强后，热钱将流出中国市场，叠加内地债券市场融资难，这会加剧房地产企业‘钱荒’窘境。”张大伟说。
4月10日，碧桂园(02007.HK)发布前3个月的营运数据，共实现合同销售额1506.6亿元，同比大增251.4%。碧桂园的这一数据，超过了此前已率先披露有关数据的万科A(000002.SZ)和中国恒大(03333.HK)，由此独占上市房企一季度销售额“鳌头”。
实际上，碧桂园的情况就如行业一个缩影，尽管今年第一季度各地频繁出台楼市调控政策，但截至最新，逾22家上市房企一季度合计销售额，已经突破7700亿元。而与此相对应的，是上市房企一季度拿地热情不减。
值得注意的是，尽管楼市调控新政短期未能影响到上市房企的销售额，但21世纪经济报道记者通过梳理分析发现，目前A股已发布去年年报的70家房企，在收紧信贷、发债等渠道后，融资结构以及融资成本已经悄然发生变化。
一季度楼市仍火热
对比已经对外披露一季度营运数据的上市房企“三巨头”——碧桂园、万科A和中国恒大，或可知晓今年前三个月国内楼市延续着去年下半年以来的火爆程度。
根据上述三家公司公布的销售数据，除占据头名的碧桂园披露的1506.6亿元销售金额外，万科A和中国恒大的销售额则分别为1502.7亿元和1069.3亿元，分列第二、第三位。而若以销售面积论，碧桂园、万科A和中国恒大的有关数据则分别是1213万平方米、988.2万平方米和1129.8万平方米。
此外，21世纪经济报道记者根据公开数据统计，虽然还未披露一季报，但截至最新，A股和H股目前共有22家上市房企发布了有关一季度销售情况数据，合计销售额超过7700亿元，较去年同期大幅提高六成。
中国指数研究院有关人士对此表示，上市房企一季度销售继续火热，除受政策调控影响外，同样受到去年销售较好、部分业绩留存结转的影响。
中国房地产业协会有关数据显示，去年国内房地产开发500强企业的商品房销售金额，达到6.3万亿元，同比增长逾40%。中原地产研究中心的研报则指出，去年20家标杆房企共录得营收632.7亿元，同比上涨42%;实现净利润合计21.2亿元，同比上涨4.4%。
与一季度楼市销售继续火爆相对应的是，21世纪经济报道记者注意到，上市房企在这期间内的拿地热情，同样未受到调控政策的影响。
上述中国指数研究院有关研报指出，今年一季度，国内20家品牌房企累计拿地4884万平方米，同比增长69.6%;累积拿地金额为2702亿元，同比大涨134.7%。而从拿地结构来看，一二线城市拿地占比达7成，其中二线城市的拿地占比达到一半。
财政部的数据则同样印证了上述有关情况。数据显示，前三个月，财政部土地和房地产相关税收中，房产税428亿元，同比增长26.9%;国有土地使用权出让收入6196亿元，同比增长36.1%。
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进接受21世纪经济报道记者采访时表示，房企在调控政策日趋严格的当下，仍然大量拿地，“补库存的导向很明显”。
“很多房企实际上还是会积极拿地，尤其是去年销售业绩不错的房企，会加大土地储备，所以这个时候即便是市场交易不好，房企还是会积极拿地的，对于未来市场尤其是周期性的复苏还是期待的。”严跃进说。
融资结构调整
4月10日，银监会再度发布文件，其中涉及内容之一便是防范房地产领域风险，要求分类实施房地产信贷调控，强化房地产风险管控，加强房地产押品管理。
此前的去年10月，央行召集17家银行开会，要求各商业银行理性对待楼市，加强信贷结构调整，强化住房信贷管理，控制好相关贷款风险。随后，银监会同样下发了有关文件，决定收紧房市融资渠道。
虽然密集出台的各地调控政策未能立刻给楼市“降温”，但通过梳理分析有关上市房企年报的财务数据，或可得出在调控压力下，后者融资结构已经出现变化的结论。
Wind资讯数据显示，目前A股发布去年年报的70家申万行业上市房企中，2016年货币资金结余合计达4580.77亿元，较2015年的3217.75亿元增长42.36%。但值得注意的是，去年三季度时，上述企业的货币资金结余合计已经达到4457.57亿元，这意味着去年最后三个月这一项数值仅增加123.2亿元，占全年增长额1363.02亿元的比例仅有9%。
而在资产负债率方面，上述70家上市房企去年总资产合计达到3.20万亿元，总负债合计则为2.41万亿元，以此计算出的资产负债率则是75.34%。不过，去年前三季度和2015年度，总资产合计分别为3.05万亿元、2.60万亿元;总负债合计分别达2.33万亿元和1.94万亿元，同样计算出的资产负债率则分别为76.25%、74.57%。
通过对比去年与去年前三季度、前年的资产负债率数据，可发现这项数值在去年前期曾出现一定上涨，但四季度后则有一定程度回落。
此外，通过计算上述70家上市房企有息负债(短期借款、长期借款和应付债券之和)发现，去年、去年前三季度、前年的这项数据，分别为7391.1亿元、7302.7亿元、6175.8亿元。这意味着，曾在前九个月暴涨的有息负债，在四季度却出现了下降。
中原地产有关数据显示，今年一季度，全国房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资合计仅649.5亿，延续了去年四季度(1099.88亿元，全年为1.14万亿元)以来的低迷状态。
另外，有关数据显示，从资金价格来看，去年12月来发行的债券利率均在4.2%-5.5%之间，相比去年9月前4%均有所上行。
中原地产首席分析师张大伟对21世纪经济报道记者表示，融资渠道的收紧，使得房企资金压力加大，且海外融资难度同样趋大，“一旦内地债券融资压力增加，将明显增加房企资金压力”。
“从各地楼市调控看，预计房企的资金还会受到继续的压力，这种情况下，发债等渠道还有可能继续收紧。此外，巨量的海外融资规模将引发房企资金链紧张，如果持续甚至有可能出现违约。同时，美元走强后，热钱将流出中国市场，叠加内地债券市场融资难，这会加剧房地产企业‘钱荒’窘境。”张大伟说。
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