税收优惠
免税门槛降低 二手房市场回暖
来源：中国税务报 添加日期：2015年04月03日
“看来我们买房的计划得提前了!”3月30日，上网时无意间看到财政部当天发布的楼市营业税新政，在一家金融企业担任高管的夏元林便和未婚妻商量着提前买房。夏元林说，他们本打算明年上半年买房，下半年结婚。可是看到财政部网站上发布的新政策，购入满2年再出售的普通住房免征营业税，担心房价会因此上涨。中原地产首席分析师张大伟明确表示，新政策预计将为二手房市场带来15%以上的成交额上涨，房价一定幅度的上涨极有可能。
普通房满2年出售可免缴营业税
3月30日下午，财政部官方网站上发布的一则通知触动了很多人的敏感神经，大家都在关心着同样一个问题：买房的时机来了?
财政部官方网站上的这则通知，是《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税〔2015〕39号)。该文件明确规定，从2015年3月31日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
和原来的政策相比，这一新政策最大的变化是将二手房交易营业税免税的门槛从过去的5年变为2年。这一重要的变化，将为二手房交易降低不少成本。以一套3年前交易过的、过户价格200万元的北京二手房为例，目前北京市营业税和附加税费综合税率为5.5%，过去仅此一项交易成本高达11万元，但在新政后这部分负担就没有了。
在链家地产资深置业顾问刘深毅看来，上述营业税新政是政府救市政策组合拳的重要组成部分。因为就在财政部、国家税务总局出台营业税新政的同时，中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会也发布了个人住房贷款的新政策，规定对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购买二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。同时，公积金贷款政策也作出调整，首次购房公积金贷款最低首付款比例为20%，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。
和营业税新政类似，房贷政策的调整也会给购房者带来很多实惠。以一套价值200万元的房子为例，如果按照此前一线城市首付6成的比例计算，那么首付款是120万元，按照新政4成首付的比例进行计算，首付款则减少到了80万元，如果按照2成的首付比例计算，首付款只有40万元，这将大大降低购房者的首付金额。“原来买不起房的很多人现在都可以买房了。”刘深毅说。
二手房交易市场一夜间悄然升温
受营业税政策和房贷政策的影响，很多本来近期没有置业计划的人都纷纷开始行动起来。
3月30日，上网时无意间看到财政部当天发布的楼市营业税新政，在一家金融企业担任高管的夏元林立马停止了手头的工作，拨通了未婚妻的手机，商量提前买房的事情。夏元林说，他们本打算明年上半年买房，下半年结婚，因此所有的资金都在股市里。可是看到财政部发布的新政策，他决定改变计划，近期就看房置业，把股市的资金拿出来付首付。
营业税新政在刺激首次置业者需求的同时，也刺激了住房改善一族的需求。2013年4月，受二手房个人所得税调控政策的影响，成靖阳匆忙在北京市通州区购买了一套70多平方米的普通住房，交易价格140万元。但是，由于工作单位在北京市海淀区，加之爱人怀孕，成靖阳购买这套房后就一直没有住过。截至今年4月，他购买这套房的时间刚满2年，完全符合二手房交易营业税的免税条件。因此，他和爱人商量后，决定把通州区的房子卖了，然后在海淀区重新买一套。
“从昨天晚上到现在咨询电话响个不停，想买房的人一夜之间增加了好多。”接到记者的采访电话，正在房屋交易大厅带客户办理过户手续的陈天佑边忙手边的活边说。陈天佑是我爱我家资深置业顾问，同时还是一家门店的店长。他告诉记者，自从3月30日二手房营业税新政出台后，他接到了很多顾客的咨询电话，其中绝大部分是改善型需求的顾客。他分析说，由于营业税的免征，降低了交易成本，这部分群体就可以卖掉原有房产进行改善或置换，从政策的市场效果来看，除了受营业税免税政策的影响，目前公积金贷款、商业贷款二套房贷首付比例都已经明确降低，这对于置换型需求、改善型需求的人来讲，很可能会抓紧这个入市窗口期积极入市。
来自中原地产的数据也印证了陈天佑的分析。据统计，在北京目前的二手房市场中，有30%左右的房源距上次交易不满5年，需要缴纳营业税。其中，又有约60%是距上次交易超过2年的，这部分房源是此次财税新政的直接受影响对象。中原地产首席分析师张大伟表示，二手房营业税征税条件的修改，对满2年的二手房而言，未来减少的税费支出平均将达到10万元至15万元，这预计将为二手房市场带来15%以上的成交额上涨。
普通房满2年出售可免缴营业税
3月30日下午，财政部官方网站上发布的一则通知触动了很多人的敏感神经，大家都在关心着同样一个问题：买房的时机来了?
财政部官方网站上的这则通知，是《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税〔2015〕39号)。该文件明确规定，从2015年3月31日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
和原来的政策相比，这一新政策最大的变化是将二手房交易营业税免税的门槛从过去的5年变为2年。这一重要的变化，将为二手房交易降低不少成本。以一套3年前交易过的、过户价格200万元的北京二手房为例，目前北京市营业税和附加税费综合税率为5.5%，过去仅此一项交易成本高达11万元，但在新政后这部分负担就没有了。
在链家地产资深置业顾问刘深毅看来，上述营业税新政是政府救市政策组合拳的重要组成部分。因为就在财政部、国家税务总局出台营业税新政的同时，中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会也发布了个人住房贷款的新政策，规定对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购买二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。同时，公积金贷款政策也作出调整，首次购房公积金贷款最低首付款比例为20%，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。
和营业税新政类似，房贷政策的调整也会给购房者带来很多实惠。以一套价值200万元的房子为例，如果按照此前一线城市首付6成的比例计算，那么首付款是120万元，按照新政4成首付的比例进行计算，首付款则减少到了80万元，如果按照2成的首付比例计算，首付款只有40万元，这将大大降低购房者的首付金额。“原来买不起房的很多人现在都可以买房了。”刘深毅说。
二手房交易市场一夜间悄然升温
受营业税政策和房贷政策的影响，很多本来近期没有置业计划的人都纷纷开始行动起来。
3月30日，上网时无意间看到财政部当天发布的楼市营业税新政，在一家金融企业担任高管的夏元林立马停止了手头的工作，拨通了未婚妻的手机，商量提前买房的事情。夏元林说，他们本打算明年上半年买房，下半年结婚，因此所有的资金都在股市里。可是看到财政部发布的新政策，他决定改变计划，近期就看房置业，把股市的资金拿出来付首付。
营业税新政在刺激首次置业者需求的同时，也刺激了住房改善一族的需求。2013年4月，受二手房个人所得税调控政策的影响，成靖阳匆忙在北京市通州区购买了一套70多平方米的普通住房，交易价格140万元。但是，由于工作单位在北京市海淀区，加之爱人怀孕，成靖阳购买这套房后就一直没有住过。截至今年4月，他购买这套房的时间刚满2年，完全符合二手房交易营业税的免税条件。因此，他和爱人商量后，决定把通州区的房子卖了，然后在海淀区重新买一套。
“从昨天晚上到现在咨询电话响个不停，想买房的人一夜之间增加了好多。”接到记者的采访电话，正在房屋交易大厅带客户办理过户手续的陈天佑边忙手边的活边说。陈天佑是我爱我家资深置业顾问，同时还是一家门店的店长。他告诉记者，自从3月30日二手房营业税新政出台后，他接到了很多顾客的咨询电话，其中绝大部分是改善型需求的顾客。他分析说，由于营业税的免征，降低了交易成本，这部分群体就可以卖掉原有房产进行改善或置换，从政策的市场效果来看，除了受营业税免税政策的影响，目前公积金贷款、商业贷款二套房贷首付比例都已经明确降低，这对于置换型需求、改善型需求的人来讲，很可能会抓紧这个入市窗口期积极入市。
来自中原地产的数据也印证了陈天佑的分析。据统计，在北京目前的二手房市场中，有30%左右的房源距上次交易不满5年，需要缴纳营业税。其中，又有约60%是距上次交易超过2年的，这部分房源是此次财税新政的直接受影响对象。中原地产首席分析师张大伟表示，二手房营业税征税条件的修改，对满2年的二手房而言，未来减少的税费支出平均将达到10万元至15万元，这预计将为二手房市场带来15%以上的成交额上涨。
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