纳税处理
工业企业与房地产公司合作建房分配利润的税务处理（一）
来源：财会信报 添加日期：2015年03月26日
案情介绍
甲房地产置业有限公司，成立于2011年11月，注册资金1 000万元，股东及投资金额分别为：乙机械有限公司以现金540万元出资，丙房地产开发有限公司以现金360万元出资，自然人李明以现金100万元出资。该公司现正在开发的项目是位于新疆奎屯市的某家园小区，本项目占用的土地为乙机械有限公司名下，其中乙机械有限公司与甲房地产置业有限公司均为同一自然人法人代表。具体情况介绍如下。
(一)土地由来及土地性质变化情况
乙机械有限公司于1999年因收购了原一国营老厂而成立，其占有土地约147亩，土地性质为工业用地，使用年限50年。乙机械有限公司以加工制造业为主，在2011年应城市规划要求，把此地块变性为住宅用地，2011年4月经过招拍挂程序，乙机械有限公司补交了1 400万土地出让金，土地部门将补交土地出让金的发票开给乙机械有限公司，该宗土地从工业用地转换为住宅用地，使用期限70年，土地使用权证上的名字为乙机械有限公司。
(二)项目的立项报建情况
为尽早开发房地产项目，2013年乙机械公司重新搬迁至另一处工业园区。乙机械有限公司出147亩土地，与甲房地产置业有限公司出资金，进行联合立项和联合报建，合作建房，合作建房合同约定：出地一方和出资金一方将按照一定比例分配税后利润。其中乙机械公司土地上的建筑物和相关设施被甲房地产置业有限公司请的拆迁公司进行拆除，甲房地产置业有限公司给予乙机械公司补偿。由于立项及办理预售许可证的需要，经过土地局同意，在乙机械公司的土地证上加上甲房地产置业有限公司的名字，即该147亩建设用地的土地使用证上的名字是乙机械公司和甲房地产置业有限公司，但147亩土地的土地成本(账面价值1 700万元)在乙机械公司账上，即甲房地产置业有限公司账上没有土地成本。
(三)建筑施工过程中的发票开具和合同流程情况
甲房地公司产置业有限公司与建筑公司签订包工包料合同，建筑公司与乙机械公司签订建筑材料采购合同，同时乙机械公司与建筑材料供应商签订建筑材料采购合同，建筑材料供应商开增值税专用发票给乙机械公司(乙机械公司为一般纳税人，有从事材料贸易经营范围)，乙机械公司再销售建筑材料给建筑公司，并开增值税普通发票给建筑公司，建筑公司再开建筑业发票给甲房地公司产置业有限公司。
请问乙机械公司账上的土地成本怎样才能转到甲房地产置业有限公司的账上?乙机械公司与甲房地产置业有限公司之间合作建房应如何进行税务处理?
涉税分析及税务处理建议
(一)相关法律依据
《城市房地产管理法》第二十八条规定：“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。”
最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释[2005]5号)规定，本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。按上述司法解释，合作建房需要符合以下几个条件：一是必须以合作双方名义办理合建审批手续;二是办理土地使用权变更登记;三是其中一方应该具有房地产开发经营资质。
(未完待续)
甲房地产置业有限公司，成立于2011年11月，注册资金1 000万元，股东及投资金额分别为：乙机械有限公司以现金540万元出资，丙房地产开发有限公司以现金360万元出资，自然人李明以现金100万元出资。该公司现正在开发的项目是位于新疆奎屯市的某家园小区，本项目占用的土地为乙机械有限公司名下，其中乙机械有限公司与甲房地产置业有限公司均为同一自然人法人代表。具体情况介绍如下。
(一)土地由来及土地性质变化情况
乙机械有限公司于1999年因收购了原一国营老厂而成立，其占有土地约147亩，土地性质为工业用地，使用年限50年。乙机械有限公司以加工制造业为主，在2011年应城市规划要求，把此地块变性为住宅用地，2011年4月经过招拍挂程序，乙机械有限公司补交了1 400万土地出让金，土地部门将补交土地出让金的发票开给乙机械有限公司，该宗土地从工业用地转换为住宅用地，使用期限70年，土地使用权证上的名字为乙机械有限公司。
(二)项目的立项报建情况
为尽早开发房地产项目，2013年乙机械公司重新搬迁至另一处工业园区。乙机械有限公司出147亩土地，与甲房地产置业有限公司出资金，进行联合立项和联合报建，合作建房，合作建房合同约定：出地一方和出资金一方将按照一定比例分配税后利润。其中乙机械公司土地上的建筑物和相关设施被甲房地产置业有限公司请的拆迁公司进行拆除，甲房地产置业有限公司给予乙机械公司补偿。由于立项及办理预售许可证的需要，经过土地局同意，在乙机械公司的土地证上加上甲房地产置业有限公司的名字，即该147亩建设用地的土地使用证上的名字是乙机械公司和甲房地产置业有限公司，但147亩土地的土地成本(账面价值1 700万元)在乙机械公司账上，即甲房地产置业有限公司账上没有土地成本。
(三)建筑施工过程中的发票开具和合同流程情况
甲房地公司产置业有限公司与建筑公司签订包工包料合同，建筑公司与乙机械公司签订建筑材料采购合同，同时乙机械公司与建筑材料供应商签订建筑材料采购合同，建筑材料供应商开增值税专用发票给乙机械公司(乙机械公司为一般纳税人，有从事材料贸易经营范围)，乙机械公司再销售建筑材料给建筑公司，并开增值税普通发票给建筑公司，建筑公司再开建筑业发票给甲房地公司产置业有限公司。
请问乙机械公司账上的土地成本怎样才能转到甲房地产置业有限公司的账上?乙机械公司与甲房地产置业有限公司之间合作建房应如何进行税务处理?
涉税分析及税务处理建议
(一)相关法律依据
《城市房地产管理法》第二十八条规定：“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。”
最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释[2005]5号)规定，本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。按上述司法解释，合作建房需要符合以下几个条件：一是必须以合作双方名义办理合建审批手续;二是办理土地使用权变更登记;三是其中一方应该具有房地产开发经营资质。
(未完待续)
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