纳税处理
开发产品完工应确认 收入和结算计税成本
来源：中国税务报 添加日期：2015年02月06日
某房地产开发公司位于市经济开发区。2011年10月动工开发A地块项目。2013年12月，该地块一期高层住宅通过市房地产管理部门验收，并取得开发产品竣工证明文件备案表。建筑面积62000平方米，计税成本总额63860万元，每平方米计税成本10300元。
按企业提供的未交房名单、“预收账款”明细表和商品房购销合同，截至2013年12月31日，一期有17户未办理商品房交付手续。其中6户按合同约定，购房建筑面积1170平方米，总价款1640万元，已交房款364万元，欠交房款1276万元。11户已全额支付购房款3871.80万元(已交房款按15%的预计毛利率计算并纳税申报)，建筑面积2390平方米。财务经理认为，因6户未交足房款，11户的业主未到开发公司办理交房手续，2013年未确认17户商品房销售收入和结算计税成本。
根据房地产税收政策，上述交易对2013年企业所得税有何影响。
《国家税务总局关于房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》(国税发〔2009〕31号)规定, 除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：1.开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案;2.开发产品已开始投入使用;3.开发产品已取得了初始产权证明。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
按照税收政策，房地产开发企业在2013年12月将开发产品竣工证明材料报房管部门备案，已具备开发产品完工条件，而不能因业主未交足房款，或未及时办理住房交接手续而延期确认收入和结算计税成本，由此可能引发税务风险。2013年度企业所得税汇算清缴时，应作如下纳税调整：
补确认商品房销售收入=1640+3871.8=5511.8(万元)
补转结算计税成本=(1170+2390)×1.03=3666.8(万元)
转回预收账款按预计毛利率计算的预计毛利额=(364+3871.8)×15%=635.37(万元)
补交营业税、土地增值税(按收入3%预交)=1276×(5%+3%)=102.08(万元)
补交城市维护建设税和教育费附加=63.8×(7%+3%)=6.38(万元)
净调增所得额=5511.8-3666.8-635.37-102.08-6.38=1101.17(万元)。
按企业提供的未交房名单、“预收账款”明细表和商品房购销合同，截至2013年12月31日，一期有17户未办理商品房交付手续。其中6户按合同约定，购房建筑面积1170平方米，总价款1640万元，已交房款364万元，欠交房款1276万元。11户已全额支付购房款3871.80万元(已交房款按15%的预计毛利率计算并纳税申报)，建筑面积2390平方米。财务经理认为，因6户未交足房款，11户的业主未到开发公司办理交房手续，2013年未确认17户商品房销售收入和结算计税成本。
根据房地产税收政策，上述交易对2013年企业所得税有何影响。
《国家税务总局关于房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》(国税发〔2009〕31号)规定, 除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：1.开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案;2.开发产品已开始投入使用;3.开发产品已取得了初始产权证明。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
按照税收政策，房地产开发企业在2013年12月将开发产品竣工证明材料报房管部门备案，已具备开发产品完工条件，而不能因业主未交足房款，或未及时办理住房交接手续而延期确认收入和结算计税成本，由此可能引发税务风险。2013年度企业所得税汇算清缴时，应作如下纳税调整：
补确认商品房销售收入=1640+3871.8=5511.8(万元)
补转结算计税成本=(1170+2390)×1.03=3666.8(万元)
转回预收账款按预计毛利率计算的预计毛利额=(364+3871.8)×15%=635.37(万元)
补交营业税、土地增值税(按收入3%预交)=1276×(5%+3%)=102.08(万元)
补交城市维护建设税和教育费附加=63.8×(7%+3%)=6.38(万元)
净调增所得额=5511.8-3666.8-635.37-102.08-6.38=1101.17(万元)。
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