风险管理
房地产老项目交易中暗藏着的税务风险
来源：中国税务报 添加日期：2018年03月23日
营改增后，一些房地产企业对营改增前开发的房地产老项目开展增值税税款核算时，由于不了解营改增相关规定，出现少缴税款的情况，从而产生税务风险。
案例
A公司成立于2010年9月，主营业务是商品房销售和房屋租赁。营改增后，A公司被认定为增值税一般纳税人。该公司2016年5月～2017年4月共预缴增值税1786万元，2017年4月申报确认应税销售收入56万元，实现增值税1万元，其余月份均无确认销售收入的申报数据。
针对A公司2017年4月收入下降较多的异常情况，税务人员对A公司增值税纳税申报情况展开检查。检查发现，A公司对其营改增前自行开发的6个老项目，由于房款未收齐，无法开具全额发票，因而未确认实现销售收入，仅按照简易计税办法计税，并已在税务局完成备案。实地走访中，税务人员发现，这些老项目已开盘多年，并且大部分业主已经入住，部分已售房屋的预收款已达到税法规定的确认收入条件。
就此，税企双方确认了该公司应对22589万元的预售收入确认销售收入，按照老项目5%的征收率扣除已预缴的增值税税额，补缴增值税451.78万元，并按规定加收滞纳金1万元。
分析
《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)所附《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，增值税纳税义务发生时间，为纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)第十条规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。第十五条同时规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
本案例中，A公司忽视了关于增值税纳税义务发生时间的规定，以致没有在收到应确认销售收入的款项时，按简易征收办法申报缴纳增值税。
启示
房地产开发项目周期往往比较长，营改增以后，许多老项目并未完工，企业因不了解税收法规或因主观故意，将业主预交的定金挂往来不作销售，以此作为不缴纳税款的借口。对此，建议税务机关从以下几个方面入手，强化对此类税务风险的防范。
一是加强税收法规的宣传与辅导。对增值税相关法规认识不到位和涉税核算不准确的问题，是大多数企业财务人员共同的难题。税务机关定期开展税收法规培训，帮助企业财务人员准确而全面地掌握税收规定，可以最大限度地避免会计核算与纳税义务发生时间认定差异的出现。
二是加强房地产开发项目中老项目的税收管理，加大风险管控力度。如果有必要，可重新评估房地产税负变化，对房地产老项目的计税方法作出合理的选择，对企业会计核算、纳税申报和发票管理开展全程监控，帮助企业形成增值税管理手册，从源头上管控风险。
三是加强与其他部门的协调合作。具体来说，就是要加强与相关职能部门之间的联系，建立健全信息交换共享等综合管理机制，确保纳税人在税务登记、税款核定、税款比对和涉税违规方面的信息共享。多渠道采集房地产开发企业的土地利用规划、计划投资、施工单位、出包合同或协议等相关信息，及时了解企业基本情况。重视加强银行账号管理工作，开展资金信息风险管理，结合资金流判断企业经济活动，掌握纳税人的固定资产购进、土地购进和房屋建设等与税收税基密切相关的信息，有效开展税源管理。 (作者单位：山东省潍坊市国税局)
案例
A公司成立于2010年9月，主营业务是商品房销售和房屋租赁。营改增后，A公司被认定为增值税一般纳税人。该公司2016年5月～2017年4月共预缴增值税1786万元，2017年4月申报确认应税销售收入56万元，实现增值税1万元，其余月份均无确认销售收入的申报数据。
针对A公司2017年4月收入下降较多的异常情况，税务人员对A公司增值税纳税申报情况展开检查。检查发现，A公司对其营改增前自行开发的6个老项目，由于房款未收齐，无法开具全额发票，因而未确认实现销售收入，仅按照简易计税办法计税，并已在税务局完成备案。实地走访中，税务人员发现，这些老项目已开盘多年，并且大部分业主已经入住，部分已售房屋的预收款已达到税法规定的确认收入条件。
就此，税企双方确认了该公司应对22589万元的预售收入确认销售收入，按照老项目5%的征收率扣除已预缴的增值税税额，补缴增值税451.78万元，并按规定加收滞纳金1万元。
分析
《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)所附《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，增值税纳税义务发生时间，为纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)第十条规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。第十五条同时规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
本案例中，A公司忽视了关于增值税纳税义务发生时间的规定，以致没有在收到应确认销售收入的款项时，按简易征收办法申报缴纳增值税。
启示
房地产开发项目周期往往比较长，营改增以后，许多老项目并未完工，企业因不了解税收法规或因主观故意，将业主预交的定金挂往来不作销售，以此作为不缴纳税款的借口。对此，建议税务机关从以下几个方面入手，强化对此类税务风险的防范。
一是加强税收法规的宣传与辅导。对增值税相关法规认识不到位和涉税核算不准确的问题，是大多数企业财务人员共同的难题。税务机关定期开展税收法规培训，帮助企业财务人员准确而全面地掌握税收规定，可以最大限度地避免会计核算与纳税义务发生时间认定差异的出现。
二是加强房地产开发项目中老项目的税收管理，加大风险管控力度。如果有必要，可重新评估房地产税负变化，对房地产老项目的计税方法作出合理的选择，对企业会计核算、纳税申报和发票管理开展全程监控，帮助企业形成增值税管理手册，从源头上管控风险。
三是加强与其他部门的协调合作。具体来说，就是要加强与相关职能部门之间的联系，建立健全信息交换共享等综合管理机制，确保纳税人在税务登记、税款核定、税款比对和涉税违规方面的信息共享。多渠道采集房地产开发企业的土地利用规划、计划投资、施工单位、出包合同或协议等相关信息，及时了解企业基本情况。重视加强银行账号管理工作，开展资金信息风险管理，结合资金流判断企业经济活动，掌握纳税人的固定资产购进、土地购进和房屋建设等与税收税基密切相关的信息，有效开展税源管理。 (作者单位：山东省潍坊市国税局)
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