税收优惠
税收优惠可驱动 REITs规模化
来源：中国财经报 添加日期：2018年02月22日
北京大学光华管理学院近日发布的《不动产信托投资基金(REITs)税制问题研究》报告提出，借鉴国际经验，充分考虑REITs的税收中性原则，对我国REITs的设立和运营给予相应的税收优惠政策，驱动REITs在中国的规模化发展。
报告指出，欧美国家税收优惠政策是REITs(房地产信托投资基金)得以在其迅速发展的一个重要原因，而在我国现行的税收制度下，REITs设立和持有经营环节税负较重，严重影响REITs的发展。此外，我国REITs税收还存在“透明度不够”和“不同主体的税收待遇不同”等问题。
报告建议，首先，应对以REITs为目标的资产重组行为给予税收支持。在创设REITs的过程中，发起人往往需要对资产进行重组，如将标的资产注入到项目公司中。实践中，除国有资产划拨外，其他该类行为有可能被视为交易，从而产生大量的增值税、土地增值税、所得税以及契税等税费负担。由于发起人往往会在REITs中仍持有较大比例的份额，因此，标的资产的实际投资主体和控制权并没有发生实质变化，该行为可视为企业内部重组。建议允许企业适用与企业内部资产重组相关的税收政策，以分立、新设等形式，按资产账面价值注入企业新设立的项目公司，使该过程没有产生增值而无需适用增值税、土地增值税和所得税等。而且，该重组分立的行为虽然导致资产转移至新的主体，其实际计税基础未发生变化，未来资产被真实出售给第三方时，仍可按此计税基础征收相关税收，并不导致税源流失。
其次，REITs设立过程中的股权转让亦属于重组行为，不应视同房地产销售。报告提出，该等股权转让行为是REITs设立的基础，具有合理的商业目的，建议对该行为产生的企业所得税给予税率上的优惠或递延处理。
再其次，降低REITs经营环节的税负，体现对REITs的税收优惠待遇。当前，不同的主体持有资产并经营所适用的税率存在较大差异，其中，REITs在持有经营物业的环节中税负较重。报告建议，未来可以在税收组合中试行优惠政策，比如参照个人持有并出租房屋的情况，为REITs体系内的项目公司持有并出租房屋制定较低的综合税率。同时，建议税收政策向运营租赁住房类REITs的机构倾斜，以便培育更多的专业化、规模化、集约化的机构，引领租赁住房市场的发展，有效建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。
最后，要减少REITs结构可能产生的税收负担。如果REITs采取“公募基金+ABS”模式，就存在投资者、公募基金、专项计划和项目公司四个应税主体的层级，还有可能在项目公司与专项计划之间存在私募基金的结构。由于此结构相对复杂，层级较多，可能会存在资管产品的重复征税问题。建议在营改增现行规定的基础上，对REITs结构内的资管产品予以免税的待遇;对于从项目公司向上分配并最终到投资者的分红，明确给予各层级的所得税免税待遇。
需要强调的是，监管部门推行税收优惠政策，并不意味着税收的减少，反而有利于税源的培养。
课题组指出，REITs在盘活存量物业的过程中，仅在REITs的设立环节产生的税负就可达到了RE ITs市值的21%。这意味着国家推出一个相对规模的REITs市场，一次性的新增税收规模就会很大。而且，REITs可提升商业地产投资市场活跃度，并对税收产生正面积极效应。
同时，如果可以实现REITs的投资者整体结构从个人向机构的转换，也有利于税收的增长。此外，机构化运作还可带动卫生保洁、家政、安保、生活服务等服务的需求，亦可增加相应税收。
报告指出，欧美国家税收优惠政策是REITs(房地产信托投资基金)得以在其迅速发展的一个重要原因，而在我国现行的税收制度下，REITs设立和持有经营环节税负较重，严重影响REITs的发展。此外，我国REITs税收还存在“透明度不够”和“不同主体的税收待遇不同”等问题。
报告建议，首先，应对以REITs为目标的资产重组行为给予税收支持。在创设REITs的过程中，发起人往往需要对资产进行重组，如将标的资产注入到项目公司中。实践中，除国有资产划拨外，其他该类行为有可能被视为交易，从而产生大量的增值税、土地增值税、所得税以及契税等税费负担。由于发起人往往会在REITs中仍持有较大比例的份额，因此，标的资产的实际投资主体和控制权并没有发生实质变化，该行为可视为企业内部重组。建议允许企业适用与企业内部资产重组相关的税收政策，以分立、新设等形式，按资产账面价值注入企业新设立的项目公司，使该过程没有产生增值而无需适用增值税、土地增值税和所得税等。而且，该重组分立的行为虽然导致资产转移至新的主体，其实际计税基础未发生变化，未来资产被真实出售给第三方时，仍可按此计税基础征收相关税收，并不导致税源流失。
其次，REITs设立过程中的股权转让亦属于重组行为，不应视同房地产销售。报告提出，该等股权转让行为是REITs设立的基础，具有合理的商业目的，建议对该行为产生的企业所得税给予税率上的优惠或递延处理。
再其次，降低REITs经营环节的税负，体现对REITs的税收优惠待遇。当前，不同的主体持有资产并经营所适用的税率存在较大差异，其中，REITs在持有经营物业的环节中税负较重。报告建议，未来可以在税收组合中试行优惠政策，比如参照个人持有并出租房屋的情况，为REITs体系内的项目公司持有并出租房屋制定较低的综合税率。同时，建议税收政策向运营租赁住房类REITs的机构倾斜，以便培育更多的专业化、规模化、集约化的机构，引领租赁住房市场的发展，有效建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。
最后，要减少REITs结构可能产生的税收负担。如果REITs采取“公募基金+ABS”模式，就存在投资者、公募基金、专项计划和项目公司四个应税主体的层级，还有可能在项目公司与专项计划之间存在私募基金的结构。由于此结构相对复杂，层级较多，可能会存在资管产品的重复征税问题。建议在营改增现行规定的基础上，对REITs结构内的资管产品予以免税的待遇;对于从项目公司向上分配并最终到投资者的分红，明确给予各层级的所得税免税待遇。
需要强调的是，监管部门推行税收优惠政策，并不意味着税收的减少，反而有利于税源的培养。
课题组指出，REITs在盘活存量物业的过程中，仅在REITs的设立环节产生的税负就可达到了RE ITs市值的21%。这意味着国家推出一个相对规模的REITs市场，一次性的新增税收规模就会很大。而且，REITs可提升商业地产投资市场活跃度，并对税收产生正面积极效应。
同时，如果可以实现REITs的投资者整体结构从个人向机构的转换，也有利于税收的增长。此外，机构化运作还可带动卫生保洁、家政、安保、生活服务等服务的需求，亦可增加相应税收。
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