纳税处理
买卖房屋时，让纳税人可以选择不同的缴税方式
来源：21世纪经济报道 添加日期：2016年10月19日
在房地产买卖时，给予个人选择权，即允许他们从购买或者自建房地产到出售房地产时，可以选择按一般纳税人的方式缴税，也可选择按现行的办法缴税。对于其他非个人纳税人(行政单位等)买卖房地产时，也可以给予他们相同的选择权。这将有利于保护所有纳税人的权益，让纳税人有更多的获得感，有利于各类房地产的自由流动，也可起到强化增值税管理的作用。
按照现行增值税政策，对于一般纳税人，无论是出售或转售何种房地产，都征收增值税，购买时已缴纳的增值税和维护房地产时所承担的增值税都可以抵扣。这样可以保持增值税链条的完整。对于个人，在向开发商购买时由开发商代扣增值税税款，但如果一般纳税人向个人购买二手房地产时，由于个人不是增值税一般纳税人，只能由税务部门代开增值税专用发票，税率为5%。对于是一般纳税人的买方来说，付出价税数额相同的房地产，从其他一般纳税人手中购进，可以抵扣11%，从个人手中购进，就只能抵扣5%，增值税的抵扣链条则存在断裂问题。在这方面，欧盟一些成员国的做法值得我们借鉴。
欧盟成员国对个人居住房地产出售征收增值税的政策
在个人居住房地产出售环节，欧盟有关增值税的指令有一个原则规定，允许每一个成员国选择对个人房地产征收增值税的办法，如对个人新建筑物的出售征税，对旧建筑物的出售免税。因此，房地产的出售环节，欧盟成员国一般是区分新房地产和旧房地产、商业房地产和居住房地产，按照区别制定差别政策。
关于新建筑物出售的增值税政策。一是不区分建筑物用途，对新建筑物一律按照标准税率征税，如比利时、法国等国。二是对于新建筑物的出售一律免税，如丹麦、德国等国。三是新建筑物出售，对住宅按照低税率征税或者免税甚至零税率，对其他建筑物按标准税率征收，例如，意大利对于第一套住宅出售免征增值税，英国对所有住宅出售实行零税率。
关于旧建筑物(二手房)出售的增值税政策。欧盟成员国对个人出售居住老建筑物，一律免征增值税。对于商业地产出售，正常征收增值税。按照增值税制度，免征增值税意味着销售房地产时不缴纳税款，同时意味着购买时缴纳的税款(进项税)不能抵扣。但是，对于个人出售居住的老建筑物，也就是二手房转让，德国和法国等国家给纳税选择权，即纳税人既可选择缴纳增值税，并允许抵扣进项税额，也可选择免税，但不能抵扣进项税额。
中国不同类型纳税人居住房地产增值税政策比较
对于居住用房，企业、个人都可以买卖，在购买环节，承担的税负基本相同，但在二手房出售环节，个人相应的增值税政策会略有差别。
一般纳税人。一般纳税人转让其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。一般纳税人在2016年4月30日以后，购买个人居住房地产时，需要缴纳11%的增值税，可以取得增值税专用发票，如果购进的房地产用于生产经营的(如出租等)，购进的房地产中所含进项增值税可以分2年抵扣，再出售时，按全额征收11%，且相应的维护费用中所含增值税和未抵扣完的增值税进项可以抵扣。购买的下家也可以取得按11%征收的增值税专用发票，整个抵扣链条是完整的。
小规模纳税人。在购买房地产环节，缴纳的是11%的增值税，但出售环节按差额课以5%的增值税，即以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。小规模纳税人转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。上述政策与原营业税政策基本一致。
个人。个人在购买房地产环节，缴纳的是11%的增值税，但出售环节，个人购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税，个人将购买2年以上的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京、上海、广州和深圳之外的地区。对北上广深四市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策与原营业税政策基本一致。
其他非个人纳税人。其他非个人纳税人包括行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。上述单位在购买房地产环节，缴纳的是11%的增值税，但出售环节按差额课以5%的增值税，如果是自建，即以取得的全部价款和价外费用按照5%的征收率计算应纳税额。上述政策与原营业税政策基本一致。
由此可见，现行对个人的房地产增值税政策，避免了将个人和其他非个人纳税人纳入一般纳税人管理的范围，简化了管理，基本是从营业税政策平移过来，保持了税负稳定，起到了平稳过渡的作用。
中国二手居住房地产增值税政策存在的问题
二手居住房地产增值税政策与原营业税政策相比，税负没有改变，从目前的实际效果来看，居住房地产增值税政策对市场几乎没有影响。由于增值税是一个链条，如果这些由小规模纳税人、个人和其他非个人纳税人购买的房地产只是在他们之间转让，也不会成为问题，但如果要转让给一般纳税人，小规模纳税人、个人和其他非个人纳税人就会处于不利竞争地位，不利于房地产的流动。例如，对于价税合计100万元的房地产，如果一般纳税人从其他一般纳税人处购买，他可以获得[100/(1+11%)]×11%的进项税额，即9.91万元的进项税额，而如果从小规模纳税人、个人和其他非个人纳税人购买二手房产，同样付出100万元，获得进项税额是[100/(1+5%)]×5%的进项税额，即4.76万元的进项税额。因而，与一般纳税人相比，个人在二手房销售时，会处于不利的竞争地位。实际上，其他非个人纳税人在买卖房地产时，也与个人的情况类似。
对于小规模纳税人来说，出售二手房时不能抵扣进项税额，只能由税务部门代开5%的增值税专用发票，因而处于不利竞争地位，这是其自身原因造成的，即因为该纳税人会计核算制度不健全，经营规模没有达到等。对于个人和其他非个人纳税人，则不是他们自身的原因造成的，由于房地产本身价值较高，在一些城市，一套房地产的销售价格就可能超过一般纳税人认定标准，另外，他们除了购买住房外，也有非住房性的房地产，如商铺等工商用房地产，而且房地产的用途也可以相互转换。如果在增值税抵扣链条上有区别对待，不仅在税收政策上不公平，也不利于房地产的自由流动。
政策建议
如果对于旧建筑物(二手房)免增值税，或者对于所有新建的居住用房免税，目前还不现实。笔者建议，参照部分欧盟成员国的做法，在房地产买卖时，给予个人选择权，即允许他们从购买或者自建房地产到出售房地产时，可以选择按一般纳税人的方式缴税，也可选择按现行的办法缴税。如果选择按一般纳税人方法缴税，在税务机关注册后，在购买房地产时，有权取得增值税专用发票，在房地产持有阶段的装修、维护、保养等时，也有权取得增值税专用发票，对外出售时，所有进项税额都可以抵扣，并由税务机关按11%的税率代开增值税专用发票，所缴税款为销项税额减去进项税额。
如果纳税人不选择按一般纳税人方法缴税，则按现行规定缴税。对于其他非个人纳税人买卖房地产时，也可以给予他们相同的选择权。给予其他非个人纳税人选择权，在操作上可能更为可行。
这样做将有利于保护纳税人的权益，让纳税人有更多的获得感，也有利于各类房地产的自由流动，同时如果个人或者其他非个人纳税人选择按一般纳税人方法缴税，他们也会要求装饰公司等与房地产有关的服务公司提供增值税专用发票，起到强化增值税管理的作用。
作者单位：青海省地税局
按照现行增值税政策，对于一般纳税人，无论是出售或转售何种房地产，都征收增值税，购买时已缴纳的增值税和维护房地产时所承担的增值税都可以抵扣。这样可以保持增值税链条的完整。对于个人，在向开发商购买时由开发商代扣增值税税款，但如果一般纳税人向个人购买二手房地产时，由于个人不是增值税一般纳税人，只能由税务部门代开增值税专用发票，税率为5%。对于是一般纳税人的买方来说，付出价税数额相同的房地产，从其他一般纳税人手中购进，可以抵扣11%，从个人手中购进，就只能抵扣5%，增值税的抵扣链条则存在断裂问题。在这方面，欧盟一些成员国的做法值得我们借鉴。
欧盟成员国对个人居住房地产出售征收增值税的政策
在个人居住房地产出售环节，欧盟有关增值税的指令有一个原则规定，允许每一个成员国选择对个人房地产征收增值税的办法，如对个人新建筑物的出售征税，对旧建筑物的出售免税。因此，房地产的出售环节，欧盟成员国一般是区分新房地产和旧房地产、商业房地产和居住房地产，按照区别制定差别政策。
关于新建筑物出售的增值税政策。一是不区分建筑物用途，对新建筑物一律按照标准税率征税，如比利时、法国等国。二是对于新建筑物的出售一律免税，如丹麦、德国等国。三是新建筑物出售，对住宅按照低税率征税或者免税甚至零税率，对其他建筑物按标准税率征收，例如，意大利对于第一套住宅出售免征增值税，英国对所有住宅出售实行零税率。
关于旧建筑物(二手房)出售的增值税政策。欧盟成员国对个人出售居住老建筑物，一律免征增值税。对于商业地产出售，正常征收增值税。按照增值税制度，免征增值税意味着销售房地产时不缴纳税款，同时意味着购买时缴纳的税款(进项税)不能抵扣。但是，对于个人出售居住的老建筑物，也就是二手房转让，德国和法国等国家给纳税选择权，即纳税人既可选择缴纳增值税，并允许抵扣进项税额，也可选择免税，但不能抵扣进项税额。
中国不同类型纳税人居住房地产增值税政策比较
对于居住用房，企业、个人都可以买卖，在购买环节，承担的税负基本相同，但在二手房出售环节，个人相应的增值税政策会略有差别。
一般纳税人。一般纳税人转让其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。一般纳税人在2016年4月30日以后，购买个人居住房地产时，需要缴纳11%的增值税，可以取得增值税专用发票，如果购进的房地产用于生产经营的(如出租等)，购进的房地产中所含进项增值税可以分2年抵扣，再出售时，按全额征收11%，且相应的维护费用中所含增值税和未抵扣完的增值税进项可以抵扣。购买的下家也可以取得按11%征收的增值税专用发票，整个抵扣链条是完整的。
小规模纳税人。在购买房地产环节，缴纳的是11%的增值税，但出售环节按差额课以5%的增值税，即以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。小规模纳税人转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。上述政策与原营业税政策基本一致。
个人。个人在购买房地产环节，缴纳的是11%的增值税，但出售环节，个人购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税，个人将购买2年以上的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京、上海、广州和深圳之外的地区。对北上广深四市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策与原营业税政策基本一致。
其他非个人纳税人。其他非个人纳税人包括行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。上述单位在购买房地产环节，缴纳的是11%的增值税，但出售环节按差额课以5%的增值税，如果是自建，即以取得的全部价款和价外费用按照5%的征收率计算应纳税额。上述政策与原营业税政策基本一致。
由此可见，现行对个人的房地产增值税政策，避免了将个人和其他非个人纳税人纳入一般纳税人管理的范围，简化了管理，基本是从营业税政策平移过来，保持了税负稳定，起到了平稳过渡的作用。
中国二手居住房地产增值税政策存在的问题
二手居住房地产增值税政策与原营业税政策相比，税负没有改变，从目前的实际效果来看，居住房地产增值税政策对市场几乎没有影响。由于增值税是一个链条，如果这些由小规模纳税人、个人和其他非个人纳税人购买的房地产只是在他们之间转让，也不会成为问题，但如果要转让给一般纳税人，小规模纳税人、个人和其他非个人纳税人就会处于不利竞争地位，不利于房地产的流动。例如，对于价税合计100万元的房地产，如果一般纳税人从其他一般纳税人处购买，他可以获得[100/(1+11%)]×11%的进项税额，即9.91万元的进项税额，而如果从小规模纳税人、个人和其他非个人纳税人购买二手房产，同样付出100万元，获得进项税额是[100/(1+5%)]×5%的进项税额，即4.76万元的进项税额。因而，与一般纳税人相比，个人在二手房销售时，会处于不利的竞争地位。实际上，其他非个人纳税人在买卖房地产时，也与个人的情况类似。
对于小规模纳税人来说，出售二手房时不能抵扣进项税额，只能由税务部门代开5%的增值税专用发票，因而处于不利竞争地位，这是其自身原因造成的，即因为该纳税人会计核算制度不健全，经营规模没有达到等。对于个人和其他非个人纳税人，则不是他们自身的原因造成的，由于房地产本身价值较高，在一些城市，一套房地产的销售价格就可能超过一般纳税人认定标准，另外，他们除了购买住房外，也有非住房性的房地产，如商铺等工商用房地产，而且房地产的用途也可以相互转换。如果在增值税抵扣链条上有区别对待，不仅在税收政策上不公平，也不利于房地产的自由流动。
政策建议
如果对于旧建筑物(二手房)免增值税，或者对于所有新建的居住用房免税，目前还不现实。笔者建议，参照部分欧盟成员国的做法，在房地产买卖时，给予个人选择权，即允许他们从购买或者自建房地产到出售房地产时，可以选择按一般纳税人的方式缴税，也可选择按现行的办法缴税。如果选择按一般纳税人方法缴税，在税务机关注册后，在购买房地产时，有权取得增值税专用发票，在房地产持有阶段的装修、维护、保养等时，也有权取得增值税专用发票，对外出售时，所有进项税额都可以抵扣，并由税务机关按11%的税率代开增值税专用发票，所缴税款为销项税额减去进项税额。
如果纳税人不选择按一般纳税人方法缴税，则按现行规定缴税。对于其他非个人纳税人买卖房地产时，也可以给予他们相同的选择权。给予其他非个人纳税人选择权，在操作上可能更为可行。
这样做将有利于保护纳税人的权益，让纳税人有更多的获得感，也有利于各类房地产的自由流动，同时如果个人或者其他非个人纳税人选择按一般纳税人方法缴税，他们也会要求装饰公司等与房地产有关的服务公司提供增值税专用发票，起到强化增值税管理的作用。
作者单位：青海省地税局
关注东审公众微信号"bjds4006505616"及时获取最有价值的信息微信二微码
