增值税筹划
个人出租不动产增值税处理有变化
来源：中国税务报 添加日期：2016年09月23日
《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第53号，简称53号公告)对其他个人出租不动产的增值税优惠条件进行了微调。
53号公告规定，其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。
《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号，简称23号公告)对个人出租不动产增值税优惠政策的规定，其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。
对比两个法规，其中的区别主要是把“预收款形式”替代为“一次性收取租金的形式”。
比如，甲企业为一般纳税人，从自然人张先生处租赁房屋，合同约定租赁期间为2016年10月31日～2017年9月30日，2017年1月1日一次性收取1年租金12万元。
根据23号公告的规定，其他个人采取预收款形式出租不动产，才可以平均分摊计算是否符合免增值税条件。而张先生在提供了3个月的租赁服务后收取的租赁费，很难用“预收款”进行界定，预收款一般指的是在销售服务之前收到的款项。而按照新的53号公告规定，张先生一次性收取的1年房租款，符合一次性收取租金的形式出租不动产的条件，可平均分摊计算小微企业免征增值税的优惠政策，而不必纠结于是否属于预收款性质。
作者单位：新疆阿勒泰地区地税局
53号公告规定，其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。
《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号，简称23号公告)对个人出租不动产增值税优惠政策的规定，其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。
对比两个法规，其中的区别主要是把“预收款形式”替代为“一次性收取租金的形式”。
比如，甲企业为一般纳税人，从自然人张先生处租赁房屋，合同约定租赁期间为2016年10月31日～2017年9月30日，2017年1月1日一次性收取1年租金12万元。
根据23号公告的规定，其他个人采取预收款形式出租不动产，才可以平均分摊计算是否符合免增值税条件。而张先生在提供了3个月的租赁服务后收取的租赁费，很难用“预收款”进行界定，预收款一般指的是在销售服务之前收到的款项。而按照新的53号公告规定，张先生一次性收取的1年房租款，符合一次性收取租金的形式出租不动产的条件，可平均分摊计算小微企业免征增值税的优惠政策，而不必纠结于是否属于预收款性质。
作者单位：新疆阿勒泰地区地税局
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