近年来，为配合房地产行业调控政策，国务院财政、税务主管部门依据《企业所得税法》和《企业所得税法实施条例》先后发布了一系列有关加强和规范房地产开发企业所得税管理的规定。为便读者于理解和掌握，现就房地产开发公司筹办期间企业所得税政策进行梳理，并结合实务案例进行分析。

业务招待费、广告费和业务宣传费的处理

国家税务总局《关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》(国家税务总局公告2012年第15号)规定，企业在筹建期间，发生的与筹办活动有关的业务招待费支出，可按实际发生额的60%计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除;发生的广告费和业务宣传费，可按实际发生额计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除。

开(筹)办期间不计算为亏损年度

开(筹)办期间是指从企业被批准筹建之日起至开业之日(即企业取得营业执照上标明的设立日期)。根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》(国税函[2010]79号)第七条规定，企业自开始生产经营的年度，为开始计算企业损益的年度。企业从事生产经营之前，即筹办活动期间发生的筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，应按照《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》(国税函[2009]98号，以下简称国税函[2009]98号)第九条的规定执行。

国税函[2009]98号第九条规定，《企业所得税法》中开(筹)办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。

【案例1】某房地产开发企业2010年3月开始筹建，筹建期历时15个月，账簿资料显示：2010年3～12月、2011年1～5月筹建期分别发生开办费200万元、300万元，均无收入，2011年6月开始生产经营。要求：确认开始计算企业损益的年度。

案例分析：该开发企业从事生产经营之前筹办活动期间发生的筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，只能在“开办费”科目中归集。企业自开始生产经营的年度，是开始计算企业损益的年度。如果筹办期的结束和经营期的开始，两者处于同一年度，则应分别按照有关规定确认筹办费摊销及经营年度的开始。因此，该开发企业在开始生产经营年度的2011年6月起开始一次性或分期扣除开办费;若2011年度发生了亏损，则税法确认的亏损年度就是2011年度，而不是2010年度。

【案例2】 接案例1，经核查：

(1)该开发企业2010年3～12月、2011年1～5月筹建期分别发生业务招费10万元、20万元，分别发生广告宣传费30万元、40万元;

(2)2010年6月投资方因投入资本自行筹措款项所支付的利息支出8万元计入了开办费;

(3)2011年3月，购建固定资产(营业楼)所支付的设计费、部分材料费共计10万元计入了开办费;

(4)该企业选用在开始经营之日的当年一次性扣除开办费。要求：计算该企业2011年一次性扣除开办费的金额。

案例分析：(1)业务招待费支出可按实际发生额的60%计入开办费，发生的广告宣传费可按实际发生额计入开办费;企业筹办费的支出：

(2)投资方因投入资本自行筹措款项所支付的利息，不计入开办费，应由出资方自行负担。

(3)为购建固定资产所支付的设计费、部分材料费应予资本化，不计入开办费。因此，该企业2011年一次性扣除开办费金额为：200+300-(10+20)×(1-60%)-8-10=470(万元)。