税务交流
房地产业增值税发票开具时注意点啥？
来源：乳山市国税 添加日期：2016年05月26日
1、关于房地产开发企业预收款开票问题
房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，在开具增值税普通发票时暂选择“零税率”开票，在发票备注栏单独备注“预收款”。开票金额为实际收到的预收款全款，待下个月申报期内通过《增值税预缴税款表》进行申报并按照规定预缴增值税。预收款不通过申报表进行体现，将来正式确认收入开具不动产销售发票时也不再进行红字冲回。
2、关于“已缴纳营业税未开具营业税发票”问题
“纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后需要补开发票的，可以开具增值税普通发票”。开具普通发票时暂选择“零税率”，同时将缴纳营业税时开具的发票、收据及完税凭证等相关资料留存备查，在发票备注栏单独备注“已缴纳营业税”字样。对适用上述情况开具的增值税普通发票，不再征收增值税，也不通过申报表体现。
3、关于房地产开发企业2016年4月30日前已在地税机关申报缴纳营业税，正式销售时增值税发票开具问题
不动产已部分缴纳营业税，此种情况暂可通过新系统中差额征税开票功能进行开票。首先，录入含税销售额，然后录入扣除额。此处“扣除额”=该套房产已缴纳营业税金额/5%，系统自动计算税额和不含税金额，备注栏自动打印“差额征税”字样。填报增值税纳税申报表时，已征收营业税对应的收入暂不通过申报表体现。
4、关于房地产开发企业预收款范围问题
房地产开发企业取得的预收款包括定金、分期取得的预收款（含首付、按揭和尾款）和全款。 诚意金、认筹金和订金不属于预收款。
5、房地产开发企业允许扣除的土地价款范围问题
房地产开发企业为取得土地使用权支付的费用，包括土地出让金、拆迁补偿费、基础设施配套费、征收补偿款、开发规费、契税、土地出让金延期支付利息等。
目前，符合扣除范围的土地价款只有土地出让金，扣除凭证为省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
6、房地产企业销售房屋时发票开具注意事项
购买方信息：名称、地址电话，需填写齐全。（专用发票还需填购买方纳税识别号、开户行及账号）
商品信息：“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码，规格型号栏“空”、“单位”栏填写 “平方米”，数量、单价、金额、税率、税额。备注栏注明不动产的详细地址。
销货方信息：纳税人名称、纳税人识别号、地址电话、开户行及账号。
备注栏：属差额征税的备注栏自动打印“差额征税”字样，填写不动产的详细地址。收款人、复核、开票人需填写齐全。
房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，在开具增值税普通发票时暂选择“零税率”开票，在发票备注栏单独备注“预收款”。开票金额为实际收到的预收款全款，待下个月申报期内通过《增值税预缴税款表》进行申报并按照规定预缴增值税。预收款不通过申报表进行体现，将来正式确认收入开具不动产销售发票时也不再进行红字冲回。
2、关于“已缴纳营业税未开具营业税发票”问题
“纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后需要补开发票的，可以开具增值税普通发票”。开具普通发票时暂选择“零税率”，同时将缴纳营业税时开具的发票、收据及完税凭证等相关资料留存备查，在发票备注栏单独备注“已缴纳营业税”字样。对适用上述情况开具的增值税普通发票，不再征收增值税，也不通过申报表体现。
3、关于房地产开发企业2016年4月30日前已在地税机关申报缴纳营业税，正式销售时增值税发票开具问题
不动产已部分缴纳营业税，此种情况暂可通过新系统中差额征税开票功能进行开票。首先，录入含税销售额，然后录入扣除额。此处“扣除额”=该套房产已缴纳营业税金额/5%，系统自动计算税额和不含税金额，备注栏自动打印“差额征税”字样。填报增值税纳税申报表时，已征收营业税对应的收入暂不通过申报表体现。
4、关于房地产开发企业预收款范围问题
房地产开发企业取得的预收款包括定金、分期取得的预收款（含首付、按揭和尾款）和全款。 诚意金、认筹金和订金不属于预收款。
5、房地产开发企业允许扣除的土地价款范围问题
房地产开发企业为取得土地使用权支付的费用，包括土地出让金、拆迁补偿费、基础设施配套费、征收补偿款、开发规费、契税、土地出让金延期支付利息等。
目前，符合扣除范围的土地价款只有土地出让金，扣除凭证为省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
6、房地产企业销售房屋时发票开具注意事项
购买方信息：名称、地址电话，需填写齐全。（专用发票还需填购买方纳税识别号、开户行及账号）
商品信息：“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码，规格型号栏“空”、“单位”栏填写 “平方米”，数量、单价、金额、税率、税额。备注栏注明不动产的详细地址。
销货方信息：纳税人名称、纳税人识别号、地址电话、开户行及账号。
备注栏：属差额征税的备注栏自动打印“差额征税”字样，填写不动产的详细地址。收款人、复核、开票人需填写齐全。
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