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房地产等三大行业营改增或同步推出
来源：华夏时报 添加日期：2015年02月09日
内容摘要：财政部、国家税务总局近期纷纷表态，力争年内将营改增剩下的行业全部纳入税改范围。
一封由超过9家建筑类央企联署、就营改增税负问题致国务院领导的建议书，近日引发广泛关注，也让原本可能于今年4月1日推出的房产建筑业营改增变得扑朔迷离。
一位接近税务总局的税务专家对记者表示，目前他已经看到相关部门起草的政策文件讨论稿，“有99%的可能，房地产业、建筑业和金融业将同时纳入营改增范围。原计划可能4月1日发文，而现在也不好说了。”
据记者了解，业界普遍预期房地产、建筑业增值税税率为11%，这对于处于低景气周期的两个行业来说，压力不小。
而一位大型房地产企业税务负责人对营改增则持开放态度。他表示，在房地产利润日渐微薄的今天，房企如果对于营改增认识不清、分析不透、操作不好，将可能导致企业税负增加；而如果准备得当，操作有效，税负还有可能下降。
方案呼之欲出
今年无疑是营改增的攻坚之年，财政部、国家税务总局近期纷纷表态，力争年内将营改增剩下的行业全部纳入税改范围，这其中包括被业界称为难度最大的房地产、建筑和金融保险三大行业。
此前，关于房产建筑业营改增的各种研讨培训持续升温。2月4日，在普华永道举行的“房地产行业营改增研讨会”上，内地及香港地区间接税主管合伙人胡根荣表示，由于房地产与建筑业相关性高，为保证增值税链条完整，两行业今年可能同时进行营改增，政策出台可能在3月份，实施时间可能在5月、6月、7月三个月之间。
上述参与税改文件讨论稿的税务专家同样表示，这项营改增原计划可能是4月1日发文，但由于多家建筑类央企联合向政府施压，建议降低税率稳定企业税负，现在具体推出时间已不好预测。而基本可以肯定的是，两个行业将同时纳入营改增范围。
记者采访获悉，房地产业和建筑业营改增很可能采用11%的税率。不过，记者向财政部税政司求证上述消息时，相关官员未给出明确信息。他表示，相关工作正在按部里要求推进，到了合适的时点会对外发布。
目前，我国房地产行业营业税税率为5%，建筑业营业税税率为3%。对营改增后的影响，胡根荣认为，房地产行业整体比较冷，土地成本比较高，对行业税负影响还需看抵扣成本，但目前有房地产企业已反映利润空间将减少；建筑业一旦实行11%税率，因为转嫁空间有限，绝大多数建筑企业可能将大幅增加税负。
中国指数研究院数据显示，2014年全国商品房销售面积12.1亿平方米，同比下降7.6%，降幅较2014年1-11月收窄0.6个百分点，销售额7.63万亿元，同比下降6.3%。
“考虑到目前行业仍处于困境，因此营改增的相关政策制定应同时考虑对于行业发展的影响，需要谨慎处理。”胡根荣说。
建筑业影响较大
在专业人士看来，即将到来的营改增冲击最大的可能要属利润微薄的建筑行业，而房地产业的回旋余地较大。
北京华兴盛税务师事务所副总经理陈志坚表示，一般建筑企业到手的净利润只有3%，如果算净现金流的利润，可能只有1%左右。“建筑行业的周期长、账期也长，税改对企业的利润和现金流构成较大压力。”
陈志坚表示，现在很多房产、建筑业企业负责人主要关心的问题首先是税负变化，其次是过渡政策，最后才是增值税的税务风险。
“建筑企业实行营改增最难办的是无法获取增值税专用发票，建筑企业税负增加后，只能将其转移给开发商。”上述房地产企业税务负责人称。
胡根荣为记者举例：一家特级建筑总承包企业，其2012年已缴营业税约为4亿元。营改增后，由于不少支出(如水泥、石沙等原料)难以取得增值税发票，则实际上缴纳的增值税可能将达到7.6亿元，比起之前的营业税几近翻倍。
“房地产企业的利润空间和回旋余地大，关注焦点更多的是多重税负的问题，而不是增值税税率。房地产既要缴增值税，又要缴土地增值税，还有企业所得税，将来还有房地产税。”陈志坚说。
此外，多位业内人士表示，在建项目、大额存量资产的过渡政策怎么设计，是财政给予补贴还是超额税负返还，具体操作都是税改难点。
胡根荣对此表示，已开工、已开盘等的存量资产项目，可能受营改增影响巨大。假设一个房地产项目已完工但销售还未结束，若突然实行营改增，税率从5%的营业税增加到11%的增值税，项目成本基本上均已发生，无法再行取得进项税票抵扣，项目收入和利润必然受到影响。
众所周知，营改增作为税制改革的“重头戏”，不仅可以解决营业税重复征税的问题，更由于能促进企业经营管理、产业结构的调整升级备受决策层重视。
陈志坚建议，企业不要按照原来的业务流程静态地去计算税务变化，那样看税负肯定是增加的，要看到企业通过流程改造，降低管理成本，增加进项抵扣的空间。
按照设计初衷，增值税作为一种价外税，税负会沿着产业链条层层向下转嫁，最终由消费者承担。
上述房企人士表示，在房价高企、消费者对价格极度敏感的今天，一味转嫁可能不是出路，企业必须加强内部控制，提高产品性价比。“一旦营改增全面推行，操作特别规范、管控能力特别强、合作伙伴有规模有资质的企业将能在这个过程中降低税率从而降低成本，脱颖而出。不具备相关条件的企业税负则可能增加。营改增或许将成为房企的一道分水岭乃至生死线，行业将持续走向‘强者恒强’的局面。”
一封由超过9家建筑类央企联署、就营改增税负问题致国务院领导的建议书，近日引发广泛关注，也让原本可能于今年4月1日推出的房产建筑业营改增变得扑朔迷离。
一位接近税务总局的税务专家对记者表示，目前他已经看到相关部门起草的政策文件讨论稿，“有99%的可能，房地产业、建筑业和金融业将同时纳入营改增范围。原计划可能4月1日发文，而现在也不好说了。”
据记者了解，业界普遍预期房地产、建筑业增值税税率为11%，这对于处于低景气周期的两个行业来说，压力不小。
而一位大型房地产企业税务负责人对营改增则持开放态度。他表示，在房地产利润日渐微薄的今天，房企如果对于营改增认识不清、分析不透、操作不好，将可能导致企业税负增加；而如果准备得当，操作有效，税负还有可能下降。
方案呼之欲出
今年无疑是营改增的攻坚之年，财政部、国家税务总局近期纷纷表态，力争年内将营改增剩下的行业全部纳入税改范围，这其中包括被业界称为难度最大的房地产、建筑和金融保险三大行业。
此前，关于房产建筑业营改增的各种研讨培训持续升温。2月4日，在普华永道举行的“房地产行业营改增研讨会”上，内地及香港地区间接税主管合伙人胡根荣表示，由于房地产与建筑业相关性高，为保证增值税链条完整，两行业今年可能同时进行营改增，政策出台可能在3月份，实施时间可能在5月、6月、7月三个月之间。
上述参与税改文件讨论稿的税务专家同样表示，这项营改增原计划可能是4月1日发文，但由于多家建筑类央企联合向政府施压，建议降低税率稳定企业税负，现在具体推出时间已不好预测。而基本可以肯定的是，两个行业将同时纳入营改增范围。
记者采访获悉，房地产业和建筑业营改增很可能采用11%的税率。不过，记者向财政部税政司求证上述消息时，相关官员未给出明确信息。他表示，相关工作正在按部里要求推进，到了合适的时点会对外发布。
目前，我国房地产行业营业税税率为5%，建筑业营业税税率为3%。对营改增后的影响，胡根荣认为，房地产行业整体比较冷，土地成本比较高，对行业税负影响还需看抵扣成本，但目前有房地产企业已反映利润空间将减少；建筑业一旦实行11%税率，因为转嫁空间有限，绝大多数建筑企业可能将大幅增加税负。
中国指数研究院数据显示，2014年全国商品房销售面积12.1亿平方米，同比下降7.6%，降幅较2014年1-11月收窄0.6个百分点，销售额7.63万亿元，同比下降6.3%。
“考虑到目前行业仍处于困境，因此营改增的相关政策制定应同时考虑对于行业发展的影响，需要谨慎处理。”胡根荣说。
建筑业影响较大
在专业人士看来，即将到来的营改增冲击最大的可能要属利润微薄的建筑行业，而房地产业的回旋余地较大。
北京华兴盛税务师事务所副总经理陈志坚表示，一般建筑企业到手的净利润只有3%，如果算净现金流的利润，可能只有1%左右。“建筑行业的周期长、账期也长，税改对企业的利润和现金流构成较大压力。”
陈志坚表示，现在很多房产、建筑业企业负责人主要关心的问题首先是税负变化，其次是过渡政策，最后才是增值税的税务风险。
“建筑企业实行营改增最难办的是无法获取增值税专用发票，建筑企业税负增加后，只能将其转移给开发商。”上述房地产企业税务负责人称。
胡根荣为记者举例：一家特级建筑总承包企业，其2012年已缴营业税约为4亿元。营改增后，由于不少支出(如水泥、石沙等原料)难以取得增值税发票，则实际上缴纳的增值税可能将达到7.6亿元，比起之前的营业税几近翻倍。
“房地产企业的利润空间和回旋余地大，关注焦点更多的是多重税负的问题，而不是增值税税率。房地产既要缴增值税，又要缴土地增值税，还有企业所得税，将来还有房地产税。”陈志坚说。
此外，多位业内人士表示，在建项目、大额存量资产的过渡政策怎么设计，是财政给予补贴还是超额税负返还，具体操作都是税改难点。
胡根荣对此表示，已开工、已开盘等的存量资产项目，可能受营改增影响巨大。假设一个房地产项目已完工但销售还未结束，若突然实行营改增，税率从5%的营业税增加到11%的增值税，项目成本基本上均已发生，无法再行取得进项税票抵扣，项目收入和利润必然受到影响。
众所周知，营改增作为税制改革的“重头戏”，不仅可以解决营业税重复征税的问题，更由于能促进企业经营管理、产业结构的调整升级备受决策层重视。
陈志坚建议，企业不要按照原来的业务流程静态地去计算税务变化，那样看税负肯定是增加的，要看到企业通过流程改造，降低管理成本，增加进项抵扣的空间。
按照设计初衷，增值税作为一种价外税，税负会沿着产业链条层层向下转嫁，最终由消费者承担。
上述房企人士表示，在房价高企、消费者对价格极度敏感的今天，一味转嫁可能不是出路，企业必须加强内部控制，提高产品性价比。“一旦营改增全面推行，操作特别规范、管控能力特别强、合作伙伴有规模有资质的企业将能在这个过程中降低税率从而降低成本，脱颖而出。不具备相关条件的企业税负则可能增加。营改增或许将成为房企的一道分水岭乃至生死线，行业将持续走向‘强者恒强’的局面。”
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