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房地产业利润率连续攀升 复苏曙光还是昙花一现？
来源：21世纪经济报道 添加日期：2018年09月10日
综合来看，在2018年中报中利润率增长速度较快的企业，都在土地成本、融资成本以及运营管理三方面有显著优势。
房企正迎来利润率数据最好的半年。
中原地产数据显示，在已经发布半年报的126家A股上市房企中，净利润同比翻倍的房企达到39家，占比高达31%。
另据东兴证券数据统计显示，2018年上半年，房地产板块总营业收入为7808.2亿元，同比增长23%，归母净利润为873.3亿元，同比增长39.8%，实现每股收益0.32元，同比增长32.3%。受结转结构变化影响，板块毛利率为31.2%，同比上升10.2%。总体来看，上半年房地产板块整体业绩符合市场预期，营业收入增速基本处于2007年以来的平均水平，而归母净利润增速则达到2008年以来的最高水平。
房地产业利润率连续攀升，究竟是复苏曙光还是昙花一现?东兴证券研究所分析师郑闵钢认为，展望下半年，从多数房企已售未结算面积和预收账款的高覆盖率考虑，板块业绩释放的基础仍然牢固，同时由于2016年和2017年市场较好，结算毛利率预计将继续提升。二者协同之下，板块营收增速有望提升，业绩释放值得期待。
兰德咨询总裁宋延庆则认为，在限购、限价逐渐加码的背景下，房企净利润持续攀升难以持续。而主要原因是“高价拿地不能高价卖房”。
优异的净利润率指标
无论是横向还是纵向，房企半年报利润率表现都令人艳羡。
东兴证券统计显示，从横向看，上半年房地产板块在29个中信行业表现优异，归母净利润增速排在第7位。从纵向看，随着结算节奏逐渐加快和结算结构变化影响，板块营收增速由上年同期的7.9%大幅上升至本期的23%。同时，因受结算毛利率提升，归母净利润增速高于营业收入增速。
东吴证券数据显示，2018上半年，房地产板块营业收入合计7636亿元，同比增长22%;净利润1026亿元，同比增长44%;归母净利润849亿元，同比增长41%，较2017年同期提升17个百分点; 其中10家龙头房企合计实现营业收入4532亿元，同比增长31%;净利润551亿元，同比增长47%;归母净利润436亿元，同比增长44%，较2017年同期提升26个百分点。
龙头房企业绩增速增长更快。2018年上半年，房地产板块总资产规模达92424亿元，同比增长30%;10家A股龙头公司总资产规模达50202亿元，同比增长38%;龙头房企资产扩张速度更快，占房地产板块总资产的54%，自2009年以来占比持续提升。
2018年上半年，房地产板块销售毛利率达31.0%，较去年同期提升3个百分点;叠加板块投资净收益321亿元，同比高增70%，合作开发和并购带来的利润逐渐体现出来。销售净利率提升1.5个百分点至11.1%。龙头房企销售毛利率达 28.6%，较去年同期提升3个百分点;投资净收益117亿元，同比增长59%，销售净利率提升0.9个百分点至9.6%。
具体而言，中海地产稳坐“净利润率”之王宝座，净利润率达到27%。此外，龙湖集团、华润置地等净利润表现也不错。
去年新晋房企“千亿俱乐部”的新城控股，今年依然保持强劲增长势头。据其半年报，新城控股上半年销售额953.11亿元、销售面积774.56万平方米，同比分别增长94.17%、118.25%，双创历史新高。行业排名也随之跃进到全国第8，比去年同期提升8个位次;规模翻番的同时，新城控股利润水平也很亮眼。上半年，新城控股营业收入157.58亿元，同比增长39.1%;毛利润60.43亿元，毛利润率达到38.35%，净利润率达16%，处于行业领先水平。
根据房企中报，新城控股净利润增长得益于三方面因素：上半年公司房地产项目结算金额大幅增长;投资性房地产的公允价值变动收益由去年同期的1.79亿元增至6.53亿元;2018年开始执行新的会计准则，调整后2018年期初未分配利润增加了2.24亿元。从公司运营来看，新城控股严控土地成本、融资成本，有效提升运营管理水平，才是上半年净利润大涨的主要因素。
三大原因助力房企利润率攀升
综合来看，在2018年中报中利润率增长速度较快的企业，都在土地成本、融资成本以及运营管理三方面有显著优势。
比如，在控制土地成本方面，半年报显示，恒大土地储备达3.05亿平方米，土储成本为1683元/平方米，为龙头房企中最低。上半年销售管理费用率同比下降近两个百分点。此外，货币化棚改政策也使得三四线城市改善性客群对改善类高端产品出现需求。因此，恒大、碧桂园等品牌商在该类区域赢得先机。
此外，部分房企优异表现还得益于区域布局调整。近些年，随着一二线城市政策收紧，三四线市场溢出效应增强，一些品牌房企关注到机遇，加大对三四线城市布局。其中，一些千亿级高速增长的房企把战场主要集中城市化进程快、改善型需求不断释放的强三四线，以此保证后续产品销售可期。
融资成本低也是利润率的保证。以新城控股为例，2015年-2017年，新城控股整体融资平均成本分别为7.26%、5.49%、5.32%，逐年下降。今年上半年，公司整体平均融资成本为5.75%，虽然相比去年年底略有提升，但仍处于行业较低水平。
对房企而言，较高的周转速度，能促使其快速实现销售业绩提升，并支撑其高回报和高成长空间。房企高效的运营管理水平，将成为公司销售规模和利润水平继续高增长的有力砝码。
新城控股副总裁欧阳捷认为，房企年报业绩反映的是去年交付结算的项目，主要是2015年及之前拿的土地价格相对便宜，2016-2017年房价普遍性上涨，形成了房企利润增加，当然，税也缴得多了。
“虽然2016年一二线城市的地价上涨，但更多的三四线城市地价还不高，而大房企更多走进三四线城市，三四线城市销售面积占比也提高到60%以上，而且三四线城市房价上涨更快，预计2019年的年报业绩依然不错。”欧阳捷说。
易居研究院研究总监严跃进认为，对于房企来说，利润增加说明地产行业发展的机会很大，所以这会带来很多投资机会上升和盈利机会增长。虽然说现在三四线城市棚改政策调整，但其实三四线未来还是有很多机会。因此，利润增长是一种可持续的现象，很多房企如中梁、正商、新力等企业，这两年其实都是在这个机会下成长的。
不过，58安居客房产研究院首席分析师张波认为，未来行业分化持续，中小房企未来的利润下行压力会明显增大。由于资金压力的影响，银行表内资金依然会优先给予“名单内”房企，而这类房企往往就是品牌房企，排名靠后的房企很难获得银行的开发贷款支持，更多中小房企不得不通过承担更高资金成本方式获得资金。高企的融资成本或将带来房企借款利息等财务费用明显增长，同样会影响到房企净利润水平。
房企正迎来利润率数据最好的半年。
中原地产数据显示，在已经发布半年报的126家A股上市房企中，净利润同比翻倍的房企达到39家，占比高达31%。
另据东兴证券数据统计显示，2018年上半年，房地产板块总营业收入为7808.2亿元，同比增长23%，归母净利润为873.3亿元，同比增长39.8%，实现每股收益0.32元，同比增长32.3%。受结转结构变化影响，板块毛利率为31.2%，同比上升10.2%。总体来看，上半年房地产板块整体业绩符合市场预期，营业收入增速基本处于2007年以来的平均水平，而归母净利润增速则达到2008年以来的最高水平。
房地产业利润率连续攀升，究竟是复苏曙光还是昙花一现?东兴证券研究所分析师郑闵钢认为，展望下半年，从多数房企已售未结算面积和预收账款的高覆盖率考虑，板块业绩释放的基础仍然牢固，同时由于2016年和2017年市场较好，结算毛利率预计将继续提升。二者协同之下，板块营收增速有望提升，业绩释放值得期待。
兰德咨询总裁宋延庆则认为，在限购、限价逐渐加码的背景下，房企净利润持续攀升难以持续。而主要原因是“高价拿地不能高价卖房”。
优异的净利润率指标
无论是横向还是纵向，房企半年报利润率表现都令人艳羡。
东兴证券统计显示，从横向看，上半年房地产板块在29个中信行业表现优异，归母净利润增速排在第7位。从纵向看，随着结算节奏逐渐加快和结算结构变化影响，板块营收增速由上年同期的7.9%大幅上升至本期的23%。同时，因受结算毛利率提升，归母净利润增速高于营业收入增速。
东吴证券数据显示，2018上半年，房地产板块营业收入合计7636亿元，同比增长22%;净利润1026亿元，同比增长44%;归母净利润849亿元，同比增长41%，较2017年同期提升17个百分点; 其中10家龙头房企合计实现营业收入4532亿元，同比增长31%;净利润551亿元，同比增长47%;归母净利润436亿元，同比增长44%，较2017年同期提升26个百分点。
龙头房企业绩增速增长更快。2018年上半年，房地产板块总资产规模达92424亿元，同比增长30%;10家A股龙头公司总资产规模达50202亿元，同比增长38%;龙头房企资产扩张速度更快，占房地产板块总资产的54%，自2009年以来占比持续提升。
2018年上半年，房地产板块销售毛利率达31.0%，较去年同期提升3个百分点;叠加板块投资净收益321亿元，同比高增70%，合作开发和并购带来的利润逐渐体现出来。销售净利率提升1.5个百分点至11.1%。龙头房企销售毛利率达 28.6%，较去年同期提升3个百分点;投资净收益117亿元，同比增长59%，销售净利率提升0.9个百分点至9.6%。
具体而言，中海地产稳坐“净利润率”之王宝座，净利润率达到27%。此外，龙湖集团、华润置地等净利润表现也不错。
去年新晋房企“千亿俱乐部”的新城控股，今年依然保持强劲增长势头。据其半年报，新城控股上半年销售额953.11亿元、销售面积774.56万平方米，同比分别增长94.17%、118.25%，双创历史新高。行业排名也随之跃进到全国第8，比去年同期提升8个位次;规模翻番的同时，新城控股利润水平也很亮眼。上半年，新城控股营业收入157.58亿元，同比增长39.1%;毛利润60.43亿元，毛利润率达到38.35%，净利润率达16%，处于行业领先水平。
根据房企中报，新城控股净利润增长得益于三方面因素：上半年公司房地产项目结算金额大幅增长;投资性房地产的公允价值变动收益由去年同期的1.79亿元增至6.53亿元;2018年开始执行新的会计准则，调整后2018年期初未分配利润增加了2.24亿元。从公司运营来看，新城控股严控土地成本、融资成本，有效提升运营管理水平，才是上半年净利润大涨的主要因素。
三大原因助力房企利润率攀升
综合来看，在2018年中报中利润率增长速度较快的企业，都在土地成本、融资成本以及运营管理三方面有显著优势。
比如，在控制土地成本方面，半年报显示，恒大土地储备达3.05亿平方米，土储成本为1683元/平方米，为龙头房企中最低。上半年销售管理费用率同比下降近两个百分点。此外，货币化棚改政策也使得三四线城市改善性客群对改善类高端产品出现需求。因此，恒大、碧桂园等品牌商在该类区域赢得先机。
此外，部分房企优异表现还得益于区域布局调整。近些年，随着一二线城市政策收紧，三四线市场溢出效应增强，一些品牌房企关注到机遇，加大对三四线城市布局。其中，一些千亿级高速增长的房企把战场主要集中城市化进程快、改善型需求不断释放的强三四线，以此保证后续产品销售可期。
融资成本低也是利润率的保证。以新城控股为例，2015年-2017年，新城控股整体融资平均成本分别为7.26%、5.49%、5.32%，逐年下降。今年上半年，公司整体平均融资成本为5.75%，虽然相比去年年底略有提升，但仍处于行业较低水平。
对房企而言，较高的周转速度，能促使其快速实现销售业绩提升，并支撑其高回报和高成长空间。房企高效的运营管理水平，将成为公司销售规模和利润水平继续高增长的有力砝码。
新城控股副总裁欧阳捷认为，房企年报业绩反映的是去年交付结算的项目，主要是2015年及之前拿的土地价格相对便宜，2016-2017年房价普遍性上涨，形成了房企利润增加，当然，税也缴得多了。
“虽然2016年一二线城市的地价上涨，但更多的三四线城市地价还不高，而大房企更多走进三四线城市，三四线城市销售面积占比也提高到60%以上，而且三四线城市房价上涨更快，预计2019年的年报业绩依然不错。”欧阳捷说。
易居研究院研究总监严跃进认为，对于房企来说，利润增加说明地产行业发展的机会很大，所以这会带来很多投资机会上升和盈利机会增长。虽然说现在三四线城市棚改政策调整，但其实三四线未来还是有很多机会。因此，利润增长是一种可持续的现象，很多房企如中梁、正商、新力等企业，这两年其实都是在这个机会下成长的。
不过，58安居客房产研究院首席分析师张波认为，未来行业分化持续，中小房企未来的利润下行压力会明显增大。由于资金压力的影响，银行表内资金依然会优先给予“名单内”房企，而这类房企往往就是品牌房企，排名靠后的房企很难获得银行的开发贷款支持，更多中小房企不得不通过承担更高资金成本方式获得资金。高企的融资成本或将带来房企借款利息等财务费用明显增长，同样会影响到房企净利润水平。
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