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土地流转诉求激增下的收益再造： 延伸农业产业链盘活闲置房
来源：21世纪经济报道 添加日期：2018年04月25日
“土地流转是一个100万亿的市场，每年释放一点对GDP的贡献都是极大的。”4月23日，在接受21世纪经济报道专访时，土流网CEO伍勇表示。
今年的中央一号文件中，首次提出探索宅基地“三权分置”，为进一步盘活农村闲置土地提供了更多探讨空间。而土地流转在政策的引导下，相关需求也在爆发式增长，尤其表现在闲置农房方面。
在近日由土流网主办的全国首次“乡村振兴服务体系发布会”上，农业农村部农村经济体制与经营管理司司长张红宇指出，去年底，全国土地流转面积4.79亿亩，其中承包面积占36.5%，也即全国超1/3的土地已经不再是原来的土地承包户和经营户，都是新的经营主体。
乡村振兴在今年被提升到国家战略层面，张红宇提到，农业需在确保国家安全的基础上，发展新产业、新业态，延伸农业产业链，让农民数量逐步减少的同时，富裕农民。
其中关键要素就是更充分地进行土地流转。据自然资源部等相关部门统计，全国农村至少有7000万套闲置房屋，农村居民点空闲和闲置用地面积达3000万亩左右，这个数字随着农村人口向城市转移还在增长。
“土地流转是一个100万亿的市场，每年释放一点对GDP的贡献都是极大的。”4月23日，在接受21世纪经济报道专访时，土流网CEO伍勇表示。
如土流网这类平台，也从过去提供链家式土地信息服务，开始延伸到对闲置农房的改造翻新，并以共享住宅的形式提供短租，最终收益按权益与农民分成。在政企合作方面也有更多尝试。
但伍勇也表示，土地流转市场如何进一步盘活，推进土地流转规范化管理和法制保障是当前急需关注的问题，如此方能吸引更多资本放心进入。
闲置农宅流转需求激增
在张红宇看来，乡村振兴重在产业兴旺，这包括要提升农业的发展水平，发展新产业和新业态等。其中，农产品加工业虽是传统产业，但去年粗加工方面创造的增加值达21万亿，占据农业82.12万亿GDP总量的1/4;此外，生产性服务业方面，可从农业产业链中延伸出无限就业的链条，尽管这些年绝对增加值并不高，但成长性极快。
他举例道，例如2017年，农业观光旅游休闲产业创造的增加值为6200亿，相当于农业GDP增加值的9%。同年，“互联网+”相关产业吸纳的劳动力是2100万，相当于从事农业劳动力的10%。
另据统计局数据显示，2017年农村居民人均可支配收入为13432元，其中来自工业化、城镇化带来的工资性收入占比40.9%，现代农业为代表的家庭经营净收入占比37.4%，转移性收入占比19.4%，财产性净收入占比仅2.3%。而财产性收入的来源，一部分就与农村土地租赁与流转有关。
因此，张红宇认为，要提高农民收入，首先要减少农民，通过工业化、城镇化继续转移农村劳动力;其次要构建现代化农业经营体系，促进农业规模经济的形成。
去年底，全国有超过1/3的土地已经转移为新的经营主体，也从一定程度上代表了农业规模经济的聚合，和土地流转的成效。
国务院发展研究中心农村经济研究部副部长张云华则在会上提到，乡村振兴的服务体系着力点应该是围绕农村土地制度改革作为重点。
我国关于宅基地的土地制度改革进程相对缓慢，在今年的一号文件中，首次提及“探索宅基地所有权、资格权、使用权‘三权分置’”。为此，张云华指出，“目前空心村的问题非常普遍，闲置宅基地、闲置农房非常多，这是农村一个重要的资源，怎么让农民手里的死资源变为活资产，是需要在服务、政策上进一步提升的方面。”
从实际情况而言，在土地流转制度不断完善和土地确权基本完成的背景下，土地流转需求数量在2017年迎来了高速增长。
据土流网统计，自2017年10月开始，随着相关政策频密出台，农用地土地流转发布数陡然上升，尤其是党的十九大提出乡村振兴战略，促进了土地流转市场的跨越式增长。
从近三年土流网各省农地信息发布情况来看，耕地流转占据主导地位，占比较多的还有林地、园地、养殖用地和闲置农房。
“闲置农房是业内公认的一匹黑马。2015年至今增长趋势十分强劲，受国家政策红利推动，2018年起呈直线上涨趋势。”土流网高级副总裁廖建伟分析道。
廖建伟进一步指出，国家鼓励的土地流转形式包括转包、出租、互换、转让、股份合作等。目前来看，转让与出租两类传统的流转方式仍然占据绝大部分比例，分别占51%和38%;股份合作等更现代化的模式，在农村的推广和被接受程度还不高，但潜力很大。
从流转去向而言，土流网近三年的统计显示，55%的土地流转到农业种养殖大户，18%流向农业合作社、14%则流向了农业企业。“我们认为农业相关的一些利好政策应该更偏向于农业种养殖大户，可以使农业种养殖文明更加高效地发展。”
农业与二三产业融合发展
伍勇向21世纪经济报道记者表示，当前土地流向种植大户比重大，相当于土地流转的早期阶段。
“我的判断是，中国其实适合家庭农场性质，即几十亩到几百亩的土地规模。一旦上到农业企业规模，管理成本就上来了。”他指出，适度规模经营很关键，这是政府鼓励也是最经济的方向。
不过在未来，土地流向企业的比重会继续增加。“我们发现，农业越来越向工业化细分，未来会走向产业整合。规模化将是最有经济效益的。”为此土流网推出了土流农服业务，就是把农业相关企业聚合在一起，进行资源对接。
但伍勇也发现，目前还有相当大比例的用户对田园生活更感兴趣。“工业化种植是专业化需求，闲置农房盘活是普通大众的诉求。”伍勇向记者表示，这尤其体现在分时度假理念兴盛的今天，为农业用地流转和闲置农房盘活提供了基础。
“尤其是有些地方只有好的生态资源，而非耕地资源，例如丽江、稻城的部分区域。在不占基本耕地红线、不破坏环境的基础上，将一二三产业融合发展，市场规模将非常庞大。”伍勇续称，在耕地资源不甚充足的地区，一亩地的年产值将远低于改造成民宿给农民带来的收入价值。
因此，土流网在此前链家式土地信息共享和服务平台的基础上，开始面向农村提供闲置农房改造等服务。他向记者解释，改造过程中，土流网的理念首先是跟农民利益捆绑，其次是不大拆大建。
伍勇介绍，这具体包括三种经营形式：一是以内部孵化的美丽新乡村团队，针对全国空心村以及闲置房屋进行规划设计、装修改造、租赁运营;二是开发住宅在线网站、共享住宅APP、装配式住房建造，实现各类房屋资源及配套的供需对接;三是通过自身平台并与第三方OTA在线旅行平台合作，帮助改造过的闲置房屋实现在线预订、短租、扫码入住的分时共享度假。
为此，可以联合本村、组农户共同出让宅基房经营权;新型农业经营主体和工商资本可以共同翻新、改造、经营休闲度假式宅基房。
“每个房子只能依靠支付或者提供打扫等服务开锁，锁可以控制房子的资金和服务、产品，形成结算系统闭环。”伍勇如此向记者表示。
据介绍，土流网自2015年开始还与长沙市各级政府摸索、实践服务三农，目前有3个模式落地执行，包括土地流转政府管理职能与交易主体服务职能结合，土地托管政企合作模式等。
当然，目前土地流转仍存在一定的困难，廖建伟表示，农民对“三权分置”的理解还有限，担心自己会因为流转丧失土地;大多数农村地区基础设施还有待进一步完善。
伍勇也向记者表示，当前法律对于有意愿参与流转的资本，保障体系仍不完善，“资本最害怕就是农民反悔，因此我们也在推动土地流转规范化管理和法制保障，但仅凭我们的力量是不够的。”
资料显示，截至2018年3月，土流网在全国成立了437家线下土地流转服务中心。此前两轮融资的股东方包括复星系资本和经纬创投旗下资本，C轮融资正在交割。
今年的中央一号文件中，首次提出探索宅基地“三权分置”，为进一步盘活农村闲置土地提供了更多探讨空间。而土地流转在政策的引导下，相关需求也在爆发式增长，尤其表现在闲置农房方面。
在近日由土流网主办的全国首次“乡村振兴服务体系发布会”上，农业农村部农村经济体制与经营管理司司长张红宇指出，去年底，全国土地流转面积4.79亿亩，其中承包面积占36.5%，也即全国超1/3的土地已经不再是原来的土地承包户和经营户，都是新的经营主体。
乡村振兴在今年被提升到国家战略层面，张红宇提到，农业需在确保国家安全的基础上，发展新产业、新业态，延伸农业产业链，让农民数量逐步减少的同时，富裕农民。
其中关键要素就是更充分地进行土地流转。据自然资源部等相关部门统计，全国农村至少有7000万套闲置房屋，农村居民点空闲和闲置用地面积达3000万亩左右，这个数字随着农村人口向城市转移还在增长。
“土地流转是一个100万亿的市场，每年释放一点对GDP的贡献都是极大的。”4月23日，在接受21世纪经济报道专访时，土流网CEO伍勇表示。
如土流网这类平台，也从过去提供链家式土地信息服务，开始延伸到对闲置农房的改造翻新，并以共享住宅的形式提供短租，最终收益按权益与农民分成。在政企合作方面也有更多尝试。
但伍勇也表示，土地流转市场如何进一步盘活，推进土地流转规范化管理和法制保障是当前急需关注的问题，如此方能吸引更多资本放心进入。
闲置农宅流转需求激增
在张红宇看来，乡村振兴重在产业兴旺，这包括要提升农业的发展水平，发展新产业和新业态等。其中，农产品加工业虽是传统产业，但去年粗加工方面创造的增加值达21万亿，占据农业82.12万亿GDP总量的1/4;此外，生产性服务业方面，可从农业产业链中延伸出无限就业的链条，尽管这些年绝对增加值并不高，但成长性极快。
他举例道，例如2017年，农业观光旅游休闲产业创造的增加值为6200亿，相当于农业GDP增加值的9%。同年，“互联网+”相关产业吸纳的劳动力是2100万，相当于从事农业劳动力的10%。
另据统计局数据显示，2017年农村居民人均可支配收入为13432元，其中来自工业化、城镇化带来的工资性收入占比40.9%，现代农业为代表的家庭经营净收入占比37.4%，转移性收入占比19.4%，财产性净收入占比仅2.3%。而财产性收入的来源，一部分就与农村土地租赁与流转有关。
因此，张红宇认为，要提高农民收入，首先要减少农民，通过工业化、城镇化继续转移农村劳动力;其次要构建现代化农业经营体系，促进农业规模经济的形成。
去年底，全国有超过1/3的土地已经转移为新的经营主体，也从一定程度上代表了农业规模经济的聚合，和土地流转的成效。
国务院发展研究中心农村经济研究部副部长张云华则在会上提到，乡村振兴的服务体系着力点应该是围绕农村土地制度改革作为重点。
我国关于宅基地的土地制度改革进程相对缓慢，在今年的一号文件中，首次提及“探索宅基地所有权、资格权、使用权‘三权分置’”。为此，张云华指出，“目前空心村的问题非常普遍，闲置宅基地、闲置农房非常多，这是农村一个重要的资源，怎么让农民手里的死资源变为活资产，是需要在服务、政策上进一步提升的方面。”
从实际情况而言，在土地流转制度不断完善和土地确权基本完成的背景下，土地流转需求数量在2017年迎来了高速增长。
据土流网统计，自2017年10月开始，随着相关政策频密出台，农用地土地流转发布数陡然上升，尤其是党的十九大提出乡村振兴战略，促进了土地流转市场的跨越式增长。
从近三年土流网各省农地信息发布情况来看，耕地流转占据主导地位，占比较多的还有林地、园地、养殖用地和闲置农房。
“闲置农房是业内公认的一匹黑马。2015年至今增长趋势十分强劲，受国家政策红利推动，2018年起呈直线上涨趋势。”土流网高级副总裁廖建伟分析道。
廖建伟进一步指出，国家鼓励的土地流转形式包括转包、出租、互换、转让、股份合作等。目前来看，转让与出租两类传统的流转方式仍然占据绝大部分比例，分别占51%和38%;股份合作等更现代化的模式，在农村的推广和被接受程度还不高，但潜力很大。
从流转去向而言，土流网近三年的统计显示，55%的土地流转到农业种养殖大户，18%流向农业合作社、14%则流向了农业企业。“我们认为农业相关的一些利好政策应该更偏向于农业种养殖大户，可以使农业种养殖文明更加高效地发展。”
农业与二三产业融合发展
伍勇向21世纪经济报道记者表示，当前土地流向种植大户比重大，相当于土地流转的早期阶段。
“我的判断是，中国其实适合家庭农场性质，即几十亩到几百亩的土地规模。一旦上到农业企业规模，管理成本就上来了。”他指出，适度规模经营很关键，这是政府鼓励也是最经济的方向。
不过在未来，土地流向企业的比重会继续增加。“我们发现，农业越来越向工业化细分，未来会走向产业整合。规模化将是最有经济效益的。”为此土流网推出了土流农服业务，就是把农业相关企业聚合在一起，进行资源对接。
但伍勇也发现，目前还有相当大比例的用户对田园生活更感兴趣。“工业化种植是专业化需求，闲置农房盘活是普通大众的诉求。”伍勇向记者表示，这尤其体现在分时度假理念兴盛的今天，为农业用地流转和闲置农房盘活提供了基础。
“尤其是有些地方只有好的生态资源，而非耕地资源，例如丽江、稻城的部分区域。在不占基本耕地红线、不破坏环境的基础上，将一二三产业融合发展，市场规模将非常庞大。”伍勇续称，在耕地资源不甚充足的地区，一亩地的年产值将远低于改造成民宿给农民带来的收入价值。
因此，土流网在此前链家式土地信息共享和服务平台的基础上，开始面向农村提供闲置农房改造等服务。他向记者解释，改造过程中，土流网的理念首先是跟农民利益捆绑，其次是不大拆大建。
伍勇介绍，这具体包括三种经营形式：一是以内部孵化的美丽新乡村团队，针对全国空心村以及闲置房屋进行规划设计、装修改造、租赁运营;二是开发住宅在线网站、共享住宅APP、装配式住房建造，实现各类房屋资源及配套的供需对接;三是通过自身平台并与第三方OTA在线旅行平台合作，帮助改造过的闲置房屋实现在线预订、短租、扫码入住的分时共享度假。
为此，可以联合本村、组农户共同出让宅基房经营权;新型农业经营主体和工商资本可以共同翻新、改造、经营休闲度假式宅基房。
“每个房子只能依靠支付或者提供打扫等服务开锁，锁可以控制房子的资金和服务、产品，形成结算系统闭环。”伍勇如此向记者表示。
据介绍，土流网自2015年开始还与长沙市各级政府摸索、实践服务三农，目前有3个模式落地执行，包括土地流转政府管理职能与交易主体服务职能结合，土地托管政企合作模式等。
当然，目前土地流转仍存在一定的困难，廖建伟表示，农民对“三权分置”的理解还有限，担心自己会因为流转丧失土地;大多数农村地区基础设施还有待进一步完善。
伍勇也向记者表示，当前法律对于有意愿参与流转的资本，保障体系仍不完善，“资本最害怕就是农民反悔，因此我们也在推动土地流转规范化管理和法制保障，但仅凭我们的力量是不够的。”
资料显示，截至2018年3月，土流网在全国成立了437家线下土地流转服务中心。此前两轮融资的股东方包括复星系资本和经纬创投旗下资本，C轮融资正在交割。
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