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白银时代的房地产业： 时隔三年 净利润率重回两位数
来源：21世纪经济报道 添加日期：2018年04月08日
自2014年以来，中国房地产行业结束了高增长并走向衰退期。“白银时代”这一说法也因此屡被提及。
房地产白银时代具有两大显著表现：第一，全国房地产开发投资增速在2015年降至2000年以来最低点，仅为1%。2016年开始，全国房地产开发投资增速略有增长。而在1999-2014年间，我国房地产业曾以超过20%的年均增速发展;第二，房企平均净利润率跌至个位数。
然而，这一现象在2017年发生了改变。近期，A股发布年报的房企约53家，港股等超过15家，共计接近70家发布了年报。中原地产统计数据显示，2017年房地产行业主流企业，平均净利率高达12.4%。
时隔三年，房企净利润率再次回到两位数。
回光返照?
尽管房地产行业屡遭调控，但开发商利润却从低谷走出了一条向上的曲线。
3月29日，融创中国发布2017年年报，报告期内实现营业收入658.7亿元，同比增长86.4%;毛利136.3亿元，同比增长181.1%;毛利率20.7%，较上年同期13.7%提升7个百分点。公司拥有人应占溢利110.0亿，同比大增344%;公司拥有人应占核心净利111.2亿，同比增长259.1%。融创建议派发2017年度末期股息每股0.501元，同比增长94.9%。
融创中国盈利水平虽然有提升，但从行业整体情况看，仍属一般。事实上，主流房企在2017年整体收益表现均不错。中原地产数据统计显示，2017年房地产行业主流企业净利率高达12.4%，相比2016年全年房企的平均不到10%明显上涨，2015年这一数字为9.69%。
雅居乐2017年净利润67.80亿元，同比增加122.3%;保利置业2017年股东溢利同比大增至24.6亿港元;远洋2017年销售额创新高逾705亿，净利同比增34%至51.15亿;SOHO中国2017年纯利47.33亿元 同比增长约420%;华润置地2017年溢利191.6亿港元， 租金收入87.8亿港元;富力2017年净利润同比大增204%，2018年销售目标1300亿;太古地产2017年股东应占综合溢利339.57亿港元，同比增长126%;中国奥园去年净利润同比增长93.9%至19.52亿元。
龙湖执行董事兼首席财务官赵轶表示，“龙湖集团毛利率一直在25%到30%区间，2017年干得非常好，2015年到2016年两年的一些高房价项目进入协同管道，毛利率冲到34%左右。”
“面包价格高，面粉显得很便宜，”58安居客房产研究院首席分析师张波认为，“首先，我们必须看到2017年房企净利润提升，主因就是相对于2017的房价，前期土地成本相对较低，尤其是2015年前所拿土地价格，相对售价来看成本优势更为明显。
并不乐观的2018年
回首过去15年，房地产行业经历了制度红利、城镇化加速、货币宽松到结构性机遇四个阶段的发展驱动，整体呈现量增价涨的态势。2017年优异的业绩表现能否持续?绝大部分房企持不确定态度。
2003-2017年间，全国商品房销售额从7956亿扩大至13.37万亿元，增长了15.8倍。15年来，中国城镇化率由2003年的40.5%增长至2017年的58.5%，达到世界城市化平均水平。城镇化速度在超过一定水平后开始由加速增长时期进入减速增长阶段。这就是房地产行业当前面临的“白银时代”。
从更长远看，万科董事会主席郁亮甚至认为，并非毛利越高越好。他认为，“毛利越高意味着风险越大，难道允许你这么干下去吗?肯定不合适。我们的行业暴利时代结束了，房价单边快速上涨的时代结束了，中国房地产市场住宅市场的全面短缺时代也已经结束了。我们再指望毛利大幅度提高是不现实的。”
那么就2018年而言，房企是否还能维持较好的利润表现?
“面包不涨价，面粉显得有点贵。”张波认为，2018年对房企来说将是压力较大的一年，2016年后不少房企激进拿地，但在2018年房价上涨动力偏弱的整体市场背景下，企业利率受影响。另外值得关注的是，2018年高企的融资成本或将使很多房企的借款利息等财务费用明显增长，同样会影响净利润。整体来看，2018年大部分房企净利率想要保持2017年水平，难度很大。
赵轶称，“未来我们布局的一些城市，政府或多或少有限价政策，预测这一两年，一方面项目非常不错，另一方面会面临政策管制。我们的原则是，只要达到合理毛利率，会坚持卖。未来一两年，公司毛利率不会大幅增长，但会稳定保持在30%左右。”
海通证券分析师姜超注意到， 2017年四季度以来，70城新建商品住宅价格指数同比增速已由2017年上半年9%以上的高点降至6%以下。特别地，2018年前两月一线城市房价同比增速由正转负，创2015年6月以来新低，这具有重要的信号意义。意味着住房投资持续升值预期被打破，吸引力也有所下降，投资需求面临回落。
“房价神话难续。总体来看，人口老龄化和城镇化增速放缓，使得刚需群体数量减少; 政策对住房投资性需求的打击和房价松动，使得住房投资的吸引力下降，投资需求也趋于回落;更重要的是，在防范化解金融风险的大背景下，中央提出要结构性去杠杆，未来货币低增成为常态，将不足以支撑居民大规模举债买房，利率约束也使得需求趋势下行，因而新房低库存并不足以支撑2018年房价继续上涨。”姜超认为。
一些开发商开始寻找新的赚钱生意。比如龙湖集团CEO邵明晓表示，“龙湖集团去年冠寓开了15000间，今年还会新开5万间左右。长租公寓目前还在打磨，属投入期，基本能打平，但最终目标要把它变成赚钱业务，做到行业前三。进入相对成熟期后，预计轻资产类的长租公寓毛利率35%左右，净利润率能到12%-15%，以后如果能做到15%甚至IRR 20%以上，将是非常赚钱的生意。我们可以通过这个业务触达20-35岁的年轻人，这部分客户对我们更有价值。”
房地产白银时代具有两大显著表现：第一，全国房地产开发投资增速在2015年降至2000年以来最低点，仅为1%。2016年开始，全国房地产开发投资增速略有增长。而在1999-2014年间，我国房地产业曾以超过20%的年均增速发展;第二，房企平均净利润率跌至个位数。
然而，这一现象在2017年发生了改变。近期，A股发布年报的房企约53家，港股等超过15家，共计接近70家发布了年报。中原地产统计数据显示，2017年房地产行业主流企业，平均净利率高达12.4%。
时隔三年，房企净利润率再次回到两位数。
回光返照?
尽管房地产行业屡遭调控，但开发商利润却从低谷走出了一条向上的曲线。
3月29日，融创中国发布2017年年报，报告期内实现营业收入658.7亿元，同比增长86.4%;毛利136.3亿元，同比增长181.1%;毛利率20.7%，较上年同期13.7%提升7个百分点。公司拥有人应占溢利110.0亿，同比大增344%;公司拥有人应占核心净利111.2亿，同比增长259.1%。融创建议派发2017年度末期股息每股0.501元，同比增长94.9%。
融创中国盈利水平虽然有提升，但从行业整体情况看，仍属一般。事实上，主流房企在2017年整体收益表现均不错。中原地产数据统计显示，2017年房地产行业主流企业净利率高达12.4%，相比2016年全年房企的平均不到10%明显上涨，2015年这一数字为9.69%。
雅居乐2017年净利润67.80亿元，同比增加122.3%;保利置业2017年股东溢利同比大增至24.6亿港元;远洋2017年销售额创新高逾705亿，净利同比增34%至51.15亿;SOHO中国2017年纯利47.33亿元 同比增长约420%;华润置地2017年溢利191.6亿港元， 租金收入87.8亿港元;富力2017年净利润同比大增204%，2018年销售目标1300亿;太古地产2017年股东应占综合溢利339.57亿港元，同比增长126%;中国奥园去年净利润同比增长93.9%至19.52亿元。
龙湖执行董事兼首席财务官赵轶表示，“龙湖集团毛利率一直在25%到30%区间，2017年干得非常好，2015年到2016年两年的一些高房价项目进入协同管道，毛利率冲到34%左右。”
“面包价格高，面粉显得很便宜，”58安居客房产研究院首席分析师张波认为，“首先，我们必须看到2017年房企净利润提升，主因就是相对于2017的房价，前期土地成本相对较低，尤其是2015年前所拿土地价格，相对售价来看成本优势更为明显。
并不乐观的2018年
回首过去15年，房地产行业经历了制度红利、城镇化加速、货币宽松到结构性机遇四个阶段的发展驱动，整体呈现量增价涨的态势。2017年优异的业绩表现能否持续?绝大部分房企持不确定态度。
2003-2017年间，全国商品房销售额从7956亿扩大至13.37万亿元，增长了15.8倍。15年来，中国城镇化率由2003年的40.5%增长至2017年的58.5%，达到世界城市化平均水平。城镇化速度在超过一定水平后开始由加速增长时期进入减速增长阶段。这就是房地产行业当前面临的“白银时代”。
从更长远看，万科董事会主席郁亮甚至认为，并非毛利越高越好。他认为，“毛利越高意味着风险越大，难道允许你这么干下去吗?肯定不合适。我们的行业暴利时代结束了，房价单边快速上涨的时代结束了，中国房地产市场住宅市场的全面短缺时代也已经结束了。我们再指望毛利大幅度提高是不现实的。”
那么就2018年而言，房企是否还能维持较好的利润表现?
“面包不涨价，面粉显得有点贵。”张波认为，2018年对房企来说将是压力较大的一年，2016年后不少房企激进拿地，但在2018年房价上涨动力偏弱的整体市场背景下，企业利率受影响。另外值得关注的是，2018年高企的融资成本或将使很多房企的借款利息等财务费用明显增长，同样会影响净利润。整体来看，2018年大部分房企净利率想要保持2017年水平，难度很大。
赵轶称，“未来我们布局的一些城市，政府或多或少有限价政策，预测这一两年，一方面项目非常不错，另一方面会面临政策管制。我们的原则是，只要达到合理毛利率，会坚持卖。未来一两年，公司毛利率不会大幅增长，但会稳定保持在30%左右。”
海通证券分析师姜超注意到， 2017年四季度以来，70城新建商品住宅价格指数同比增速已由2017年上半年9%以上的高点降至6%以下。特别地，2018年前两月一线城市房价同比增速由正转负，创2015年6月以来新低，这具有重要的信号意义。意味着住房投资持续升值预期被打破，吸引力也有所下降，投资需求面临回落。
“房价神话难续。总体来看，人口老龄化和城镇化增速放缓，使得刚需群体数量减少; 政策对住房投资性需求的打击和房价松动，使得住房投资的吸引力下降，投资需求也趋于回落;更重要的是，在防范化解金融风险的大背景下，中央提出要结构性去杠杆，未来货币低增成为常态，将不足以支撑居民大规模举债买房，利率约束也使得需求趋势下行，因而新房低库存并不足以支撑2018年房价继续上涨。”姜超认为。
一些开发商开始寻找新的赚钱生意。比如龙湖集团CEO邵明晓表示，“龙湖集团去年冠寓开了15000间，今年还会新开5万间左右。长租公寓目前还在打磨，属投入期，基本能打平，但最终目标要把它变成赚钱业务，做到行业前三。进入相对成熟期后，预计轻资产类的长租公寓毛利率35%左右，净利润率能到12%-15%，以后如果能做到15%甚至IRR 20%以上，将是非常赚钱的生意。我们可以通过这个业务触达20-35岁的年轻人，这部分客户对我们更有价值。”
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