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房企开年打响土地争夺战： 新增货值去向高度集中
来源：21世纪经济报道 添加日期：2018年03月05日
开年以来，规模房企投资速度不减，尤以碧桂园、绿地集团表现抢眼。综合两家第三方机构统计，有3家房企新增货值超500亿，34家房企新增货值超100亿。
亿翰智库研究总监张化东指出，从新增货值，可以透析房企的投资力度、投资方向。“如果说销售数据代表的是过去，那么货值和土地储备代表的则是未来，也构成了房企估值的核心”。
从百强房企拿地表现来看，TOP50房企拿地仍积极，销售规模的马太效应将被继续放大。同时百强房企的投资路径逐渐“西进”，重庆、武汉、郑州、西安这类城市越来越受到关注。
行业门槛抬高
一名房企营销总监认为，从房企拿地和销售表现来看，今年规模房企的竞争将持续激烈，销售门槛越来越高。
据统计，截至2月末，54家房企的新增货值与销售金额之比大于100%，许多企业在加速销售的同时，也在加快对土地储备的补充。
销售百强房企中，有68家在土地市场有所斩获。TOP3房企新增货值在TOP100房企中占比18%，TOP10集中度达36%。
进入2018年，房企各梯队的门槛值也再次提升。2月28日，张化东在与机构的电话会中，谈及目前行业前10房企的门槛值达到260亿。TOP50突破60亿大关,如果全年做不到200亿以上,就很难进入百强了。克而瑞研究中心数据显示，今年1月，百强房企销售金额和面积的总体规模分别同比增长57.8%和43.9%。1月销售数据与去年月均相比分别增长9.5%和12.1%。业内预计，今年楼市相对较平稳，但行业集中度会进一步加快，中小型房企或面临较大压力。
如前所述，1-2月份新增货值上百亿的企业有34家，较2017年12月底增长14家企业，销售金额上百亿的企业增至30家。由于土地市场的竞争未来会传导在销售端，因此可以看出未来企业在销售竞争上会更加激烈。
排名前10的大房企开年来正积极拿地，1-2月新增货值集中度较上月增长8个百分点，增长到47%，使其新增货值集中度与销售金额集中度基本持平，用以保证日后企业的销售得到充足的“粮草”供应。分析指出，新增货值仍高度集中于TOP20房企，未来仍为规模房企的天下。
其中碧桂园2018年1-2月累计新增货值达827亿元。土地投资方向上，碧桂园坚持“卫星城与三四线城市之王，一二线城区挑战者”。绿地集团2018年1-2月新增20幅土地，总可售货值586亿元，其中总建面超过50万平方米的综合体项目超过7个，通过收购获得的土储占比1/4。
规模房企来势汹汹
梳理上述机构关于1-2月的房企新增货值榜单不难看出，有两类房企已经快速进入竞争状态，积极获取土地。
一是绿地、中海、龙湖这类龙头，本身销售规模庞大、土地储备充足的房企。绿地在近两年的规模增长有所放缓，去年新增货值也仅排在15位，落后于其销售排名，今年1-2月新增货值达到934.2亿元，显示出加速发展的决心。中海在换将后，企业发展策略也向规模扩张有所侧重，新增货值位列第3。龙湖近两年发展势头较猛，开年来新增610.7亿元货值，拿地销售比达1.1。
另一类是去年销售过千亿的旭辉、世茂、雅居乐、新城等房企，彼此竞争激烈，在年初便延续去年积极拿地状态，拿地销售比均在0.8以上。
最为突出属旭辉和中南，两家房企1-2月份拿地金额远高于销售金额。中南置地拿地价值164.4亿元，同期销售则为145.6亿元。雅居乐拿地销售比为0.8，1-2月新增货值达到181.3亿元，位列第19位。
此外，亿翰智库发现，几家在业内具有话题性的房企也很积极补充土地储备。
比如，福晟集团新增货值达287.4亿元，新增货值与销售金额比高达442%，投销比高达72%，福晟拥有一支专职拿地的“飞虎队”，2018年公司已收购5个项目，数量占新增项目的70%。卓越集团新增货值292亿元，拿地总价达191亿元，新增货值是同期销售金额的4倍之多，作为来自深圳且优势在商务地产的开发商，公司开始发力全国扩充储备，新增项目主要分布于浙江、江苏、河南、河北等地。泰禾集团2017年土地拓展全面转入到以并购为主，收并购拿地建面占比超九成，2018年1-2月新增货值182.7亿元，新增4个项目全部是收并购获得。
去年业绩增长迅猛的景瑞地产，近期收并购也很活跃。3月1日，景瑞宣布完成对北京市东城区东直门内大街9号院4号楼的一幢四层商业大厦的收购，代价2.8亿元人民币，建筑面积约5768.35平方米。
对此，同策咨询研究总监张宏伟认为，房地产行业销售毛利率和净利率持续走低，为了维持发展速度和规模，房企不惧增加杠杆，增加土储，以抵御市场利润下降和营业成本上升的困境，这样的扩张方式未来将面临更大风险。
值得关注的是，在1-2月新增土地建面上，中西部区域在四大区域中占比最高，达41%，较2017年底提升8个百分点。据悉企业青睐中西部的原因是：去年以来，一线城市尤其北京、上海，人口规模已经饱和，土地资源也越来越稀少;而中西部区域作为一个多核心发展的都市圈，拥有武汉、成都、重庆和西安等多点带动，且交通路网发达、教育发展程度高、经济稳定、配套设施相对完善，整体城市圈发展活跃。
亿翰智库研究总监张化东指出，从新增货值，可以透析房企的投资力度、投资方向。“如果说销售数据代表的是过去，那么货值和土地储备代表的则是未来，也构成了房企估值的核心”。
从百强房企拿地表现来看，TOP50房企拿地仍积极，销售规模的马太效应将被继续放大。同时百强房企的投资路径逐渐“西进”，重庆、武汉、郑州、西安这类城市越来越受到关注。
行业门槛抬高
一名房企营销总监认为，从房企拿地和销售表现来看，今年规模房企的竞争将持续激烈，销售门槛越来越高。
据统计，截至2月末，54家房企的新增货值与销售金额之比大于100%，许多企业在加速销售的同时，也在加快对土地储备的补充。
销售百强房企中，有68家在土地市场有所斩获。TOP3房企新增货值在TOP100房企中占比18%，TOP10集中度达36%。
进入2018年，房企各梯队的门槛值也再次提升。2月28日，张化东在与机构的电话会中，谈及目前行业前10房企的门槛值达到260亿。TOP50突破60亿大关,如果全年做不到200亿以上,就很难进入百强了。克而瑞研究中心数据显示，今年1月，百强房企销售金额和面积的总体规模分别同比增长57.8%和43.9%。1月销售数据与去年月均相比分别增长9.5%和12.1%。业内预计，今年楼市相对较平稳，但行业集中度会进一步加快，中小型房企或面临较大压力。
如前所述，1-2月份新增货值上百亿的企业有34家，较2017年12月底增长14家企业，销售金额上百亿的企业增至30家。由于土地市场的竞争未来会传导在销售端，因此可以看出未来企业在销售竞争上会更加激烈。
排名前10的大房企开年来正积极拿地，1-2月新增货值集中度较上月增长8个百分点，增长到47%，使其新增货值集中度与销售金额集中度基本持平，用以保证日后企业的销售得到充足的“粮草”供应。分析指出，新增货值仍高度集中于TOP20房企，未来仍为规模房企的天下。
其中碧桂园2018年1-2月累计新增货值达827亿元。土地投资方向上，碧桂园坚持“卫星城与三四线城市之王，一二线城区挑战者”。绿地集团2018年1-2月新增20幅土地，总可售货值586亿元，其中总建面超过50万平方米的综合体项目超过7个，通过收购获得的土储占比1/4。
规模房企来势汹汹
梳理上述机构关于1-2月的房企新增货值榜单不难看出，有两类房企已经快速进入竞争状态，积极获取土地。
一是绿地、中海、龙湖这类龙头，本身销售规模庞大、土地储备充足的房企。绿地在近两年的规模增长有所放缓，去年新增货值也仅排在15位，落后于其销售排名，今年1-2月新增货值达到934.2亿元，显示出加速发展的决心。中海在换将后，企业发展策略也向规模扩张有所侧重，新增货值位列第3。龙湖近两年发展势头较猛，开年来新增610.7亿元货值，拿地销售比达1.1。
另一类是去年销售过千亿的旭辉、世茂、雅居乐、新城等房企，彼此竞争激烈，在年初便延续去年积极拿地状态，拿地销售比均在0.8以上。
最为突出属旭辉和中南，两家房企1-2月份拿地金额远高于销售金额。中南置地拿地价值164.4亿元，同期销售则为145.6亿元。雅居乐拿地销售比为0.8，1-2月新增货值达到181.3亿元，位列第19位。
此外，亿翰智库发现，几家在业内具有话题性的房企也很积极补充土地储备。
比如，福晟集团新增货值达287.4亿元，新增货值与销售金额比高达442%，投销比高达72%，福晟拥有一支专职拿地的“飞虎队”，2018年公司已收购5个项目，数量占新增项目的70%。卓越集团新增货值292亿元，拿地总价达191亿元，新增货值是同期销售金额的4倍之多，作为来自深圳且优势在商务地产的开发商，公司开始发力全国扩充储备，新增项目主要分布于浙江、江苏、河南、河北等地。泰禾集团2017年土地拓展全面转入到以并购为主，收并购拿地建面占比超九成，2018年1-2月新增货值182.7亿元，新增4个项目全部是收并购获得。
去年业绩增长迅猛的景瑞地产，近期收并购也很活跃。3月1日，景瑞宣布完成对北京市东城区东直门内大街9号院4号楼的一幢四层商业大厦的收购，代价2.8亿元人民币，建筑面积约5768.35平方米。
对此，同策咨询研究总监张宏伟认为，房地产行业销售毛利率和净利率持续走低，为了维持发展速度和规模，房企不惧增加杠杆，增加土储，以抵御市场利润下降和营业成本上升的困境，这样的扩张方式未来将面临更大风险。
值得关注的是，在1-2月新增土地建面上，中西部区域在四大区域中占比最高，达41%，较2017年底提升8个百分点。据悉企业青睐中西部的原因是：去年以来，一线城市尤其北京、上海，人口规模已经饱和，土地资源也越来越稀少;而中西部区域作为一个多核心发展的都市圈，拥有武汉、成都、重庆和西安等多点带动，且交通路网发达、教育发展程度高、经济稳定、配套设施相对完善，整体城市圈发展活跃。
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