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房企非地产业务发债放松 资金压力仍渐显
来源：21世纪经济报道 添加日期：2017年04月24日
日前，有券商反映，交易所关于房地产企业发债有最新窗口指导意见。即不满足现有发债申报要求的房地产企业，若其他某一非房地产业务板块收入占营业收入比例超30%的，也可申报发债。但募资只能用于非房地产业务，并进行专户监管。另外，类平台项目也恢复审核，但来自地方政府的营业收入占比不能超50%。
据同策咨询统计，在中国内地开展经营活动，且公布2016年年报的120家上市房企中，非地产业务收入占营业收入比重超过30%的企业共有10家，其中东旭蓝天、大悦城占比60%，绿地控股占比48%，万达商业占比32.7%。
同策咨询研究部总监张宏伟指出， 关于房企发债放开的指导意见，无疑是为多元化发展房企开绿灯。不过由于这属于有条件放开，房企整体融资环境仍不乐观。
境内融资仍紧
多名房企人士表示，没有收到境内发债放松的相关文件或通知，由于近半年来融资收紧，有的公司近期也没有发债计划，或已转去境外发债。
同策咨询研究部数据显示，2017年3月，公司债(包括海外发债)仍然是房企最主要的融资方式(占比36.89%)。但3月发行的公司债主要是海外发债，境内发债寥寥无几。自2016年11月以来，房企共成功发行二笔境内公司债，均来自港股上市公司龙湖地产。2017年一季度，没有一家A股上市房企发行境内公司债，而2016年同期则有43家发行，融资金额达774.33亿元。
2016年全年发行公司债的上市房企高达124家，融资2039.53亿元。
自2016年10月房地产市场加码调控以来，A股上市房企融资全面收紧之势越发明显。数据显示，2016年房企实施定增方案共有31家，而10月以后实施的仅3家;2016年房企共发行公司债143笔，10月以后发行的仅10笔，且都集中在10月，此后便再无发行。
此外，为严控房企加大杠杆拿地经营，以及资金过多流入房地产行业，银行向房企发放贷款的规模也不断下滑，个贷和开发贷规模均受到严格控制。
从披露的贷款规模来看，针对房地产的开发贷在2016年二季度已明显减少。该机构预测，在限购、限贷及严控风险的政策背景下，2017年房地产领域贷款总额出现明显下滑将是大概率事件。
房企融资成本也在上涨。据中原地产统计，房企去年12月以来发行的债券利率均在4.2%-5.5%，相比去年9月前的4%有所上行。
上海中原地产市场分析师卢文曦认为，由于去年销售情况不错，房企手头资金较为宽裕，因此融资压力还不明显。然而，投资本身有惯性延续，加上去年房企拿到的土地陆续进入开工阶段，因此不排除后续融资需求显现。
资金压力渐显
据同策咨询研究部统计，2016年非地产业务收入占营业收入超30%的上市房企包括东旭蓝天、大悦城、绿地控股、冠城大通、渝开发、中航地产、南京高科、大龙地产、万达商业、电子城等，其中东旭蓝天和大悦城非地产业务占比达60%。
而这批符合交易所最新境内发债条件的房企中，除绿地控股、万达商业之外均属中小型房企，销售金额都在全国TOP100之外。该机构分析道，银行等金融机构的优先放贷对象基本以销售金额全国百强的房企为主，而百强以外房企，无论在贷款额度、审批速度，还是贷款利率等方面会遇到诸多限制。
因此同策研究部认为，今年内占有行业绝对数量最多的中小房企仍面临资金面紧张问题。而万达、绿地在去年发债规模已站上百亿，因此，有业内人士认为，交易所这一新的指导意见，或许只是试探性放松，对于房地产行业整体融资趋势改变不大。
实际上，来自券商的消息表明，以商品房购房尾款应收账款为基础资产发行ABS融资，因为不符合政策导向，目前基本暂停;监管层对房地产融资行为进行窗口指导，除购房尾款ABS以外，还包括应收账款ABS、类REITs等。
与此同时，房地产成交缩量，也令房企资金回笼压力逐渐浮出。以上海为例，戴德梁行一季度数据显示，上海新建商品房住宅市场共成交129.98万平方米，同比下降68.69%。
戴德梁行高级董事、综合住宅服务主管伍惠敏认为，2017年上海楼市将进入调整期。卢文曦认为，今年3月上海楼市表现差强人意，一手住宅成交面积同比下滑66.5%。成交跌破冷暖临界线，这一数值也是5年来同期最低。房企提出的推盘价有时甚至低于周边次新二手房价格。可以看出，连续政策高压下，房企心态有明显改变，不在价格上做过多坚持。
据同策咨询统计，在中国内地开展经营活动，且公布2016年年报的120家上市房企中，非地产业务收入占营业收入比重超过30%的企业共有10家，其中东旭蓝天、大悦城占比60%，绿地控股占比48%，万达商业占比32.7%。
同策咨询研究部总监张宏伟指出， 关于房企发债放开的指导意见，无疑是为多元化发展房企开绿灯。不过由于这属于有条件放开，房企整体融资环境仍不乐观。
境内融资仍紧
多名房企人士表示，没有收到境内发债放松的相关文件或通知，由于近半年来融资收紧，有的公司近期也没有发债计划，或已转去境外发债。
同策咨询研究部数据显示，2017年3月，公司债(包括海外发债)仍然是房企最主要的融资方式(占比36.89%)。但3月发行的公司债主要是海外发债，境内发债寥寥无几。自2016年11月以来，房企共成功发行二笔境内公司债，均来自港股上市公司龙湖地产。2017年一季度，没有一家A股上市房企发行境内公司债，而2016年同期则有43家发行，融资金额达774.33亿元。
2016年全年发行公司债的上市房企高达124家，融资2039.53亿元。
自2016年10月房地产市场加码调控以来，A股上市房企融资全面收紧之势越发明显。数据显示，2016年房企实施定增方案共有31家，而10月以后实施的仅3家;2016年房企共发行公司债143笔，10月以后发行的仅10笔，且都集中在10月，此后便再无发行。
此外，为严控房企加大杠杆拿地经营，以及资金过多流入房地产行业，银行向房企发放贷款的规模也不断下滑，个贷和开发贷规模均受到严格控制。
从披露的贷款规模来看，针对房地产的开发贷在2016年二季度已明显减少。该机构预测，在限购、限贷及严控风险的政策背景下，2017年房地产领域贷款总额出现明显下滑将是大概率事件。
房企融资成本也在上涨。据中原地产统计，房企去年12月以来发行的债券利率均在4.2%-5.5%，相比去年9月前的4%有所上行。
上海中原地产市场分析师卢文曦认为，由于去年销售情况不错，房企手头资金较为宽裕，因此融资压力还不明显。然而，投资本身有惯性延续，加上去年房企拿到的土地陆续进入开工阶段，因此不排除后续融资需求显现。
资金压力渐显
据同策咨询研究部统计，2016年非地产业务收入占营业收入超30%的上市房企包括东旭蓝天、大悦城、绿地控股、冠城大通、渝开发、中航地产、南京高科、大龙地产、万达商业、电子城等，其中东旭蓝天和大悦城非地产业务占比达60%。
而这批符合交易所最新境内发债条件的房企中，除绿地控股、万达商业之外均属中小型房企，销售金额都在全国TOP100之外。该机构分析道，银行等金融机构的优先放贷对象基本以销售金额全国百强的房企为主，而百强以外房企，无论在贷款额度、审批速度，还是贷款利率等方面会遇到诸多限制。
因此同策研究部认为，今年内占有行业绝对数量最多的中小房企仍面临资金面紧张问题。而万达、绿地在去年发债规模已站上百亿，因此，有业内人士认为，交易所这一新的指导意见，或许只是试探性放松，对于房地产行业整体融资趋势改变不大。
实际上，来自券商的消息表明，以商品房购房尾款应收账款为基础资产发行ABS融资，因为不符合政策导向，目前基本暂停;监管层对房地产融资行为进行窗口指导，除购房尾款ABS以外，还包括应收账款ABS、类REITs等。
与此同时，房地产成交缩量，也令房企资金回笼压力逐渐浮出。以上海为例，戴德梁行一季度数据显示，上海新建商品房住宅市场共成交129.98万平方米，同比下降68.69%。
戴德梁行高级董事、综合住宅服务主管伍惠敏认为，2017年上海楼市将进入调整期。卢文曦认为，今年3月上海楼市表现差强人意，一手住宅成交面积同比下滑66.5%。成交跌破冷暖临界线，这一数值也是5年来同期最低。房企提出的推盘价有时甚至低于周边次新二手房价格。可以看出，连续政策高压下，房企心态有明显改变，不在价格上做过多坚持。
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