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解码央企地王融资链条：银行成本价贷款支撑
来源：证券日报 添加日期：2017年02月14日
“央企”地王并不是个新话题，但是却屡有新案例。
1月下旬，某央企被曝以29亿元竞得东莞一宗限价商住土地，折合楼面价2.66万元，该公司借此成为东莞新晋单价地王。同时，部分央企面临“退房令”行动迟缓的消息也在财经媒体成功刷屏。
抛开央企是否推高了房价和该不该退出的争议，仔细甄别央企和上市房企的财务数据可以发现，无论是央企还是民企，房企在土地争夺中的底气除了源自自身品牌和资金实力外，显然很大程度上还取决于其与银行的亲疏程度。事实上，部分优质房企获得的开发贷已经是银行揽储的“成本价”。
土地储备热度持续
或许是因为“手中有粮，心里不慌”的古训已经根深蒂固，房地产市场成交的清淡并没有阻碍房企土地储备的热情。
据记者不完全统计，今年以来，仅A股上市公司和新三板公司发布的收购地块或竞得土地使用权的相关公告就接近70条;如果加上H股市场内资房企的公告，则约有近百条相关信息。
从发布公告的上市公司来看，央企和民企都有涉及。房企的土地储备自然是主营业务发展的需要。不过，从公告细节也可以看出来，部分房企“抢到”土地后并不准备自己独立开发，而是计划招揽合作方。例如，2月8日，某总部位于南方的上市公司表示，子公司以逾2亿元竞得某地块的国有建设用地使用权，土地规划用途为批发零售用地及商务金融用地，公司目前拥有上述地块100%权益，鉴于未来公司可能就项目引入合作者，影响公司在项目中所占权益比例，该比例仅供投资者作阶段性参考。比较有趣的是，该上市公司近三个月已经发布了13条竞得土地的公告，大多有“可能就项目引入合作者”的表述。
而主业与房地产无关的新三板企业对于竞得土地使用权的解释则比较类似——“通过购买土地使用权，并该土地上规划、建设全新的厂区，可以改善公司的生产经营环境，提高经营场所稳定性，更好地适应公司的发展要求”，该类企业相中的土地大多也是工业园区或类似性质。
银行贷款悄然支撑
单个地块动辄数亿元乃至数十亿元，而需要在各地囤地的房地产企业显示不可能仅依靠自身的现金流支撑竞价抢地。从资本的角度来讲，支撑一座座高楼大厦的，其实是成本各异的融资渠道，其中银行信贷无疑是成本相对较低且比较可预期的一种途径，多数优质上市房企能够获得的银行授信总额远高于其实际使用额。房企对于与银行的良好关系也是在财报中直言不讳，并借此向投资者展示财务结构稳健。
中粮地产表示，公司将银行借款作为主要资金来源。房地产行业占用资金量大，目前公司与各家银行保持着良好的合作关系，部分新增项目采用战略合作、引入基金(或有限合伙企业)等方式进行项目开发。未来公司将继续实施稳健的财务政策，为业务发展提供稳定的资金来源。2016年上半年，获得银行授信306.02亿元，已使用169.81亿元(含银行保函等)，未使用136.21亿元。报告期内银行贷款均已按时偿还。此外，该公司1年内到期的长期借款26笔，期中24笔与银行有关，这24笔借款的期末值(去年中期)超过了26亿元。金额前五名的长期借款人包括4家银行，期末数合计46亿元。
金地集团(12.350, -0.09, -0.72%)拥有多样化的融资渠道，包括银行借款、发行债券和中期票据、信托借款等。截至2016年中期，该公司有息负债合计人民币355亿元，债务融资加权平均成本为4.81%，其中，银行借款占比为49%，应付债券占比为46%，其他借款占比为5%。公司获得各银行金融机构授信总额人民币1320亿元，已使用银行授信总额为人民币216亿元，尚剩余授信额度1104亿元。报告期内，公司均已按期归还或支付借款本金及利息。
荣盛发展(8.740, 0.30, 3.55%)去年中报显示，报告期内，公司资信状况良好，共申请银行授信总额度393.55亿元，已使用额度159.07亿元，剩余额度234.48亿元。报告期内，公司偿还银行贷款17.14亿元。
此外，房企领军企业中国恒大截至2015年年底与20家银行有主要往来，取得授信总额2736亿元，而该公司未动用银行授信额度达1545亿元。去年上半年，恒大融资成本持续下降，中期平均融资成本较2015年年底再降0.8个百分点，截至去年中期，该公司未使用银行授信额度也达到了1260亿元。
利率接近“成本价”
对于央企或优质房企而言，银行信贷的优势远不仅在于体量，最重要的优势实际上是价格。事实上，对于商业银行来说，为了争夺优质客户，开发贷的价格已经几近成本价。
中国国贸2016年中报显示，去年上半年，该公司长期借款的利率区间为4.41%-4.90% (而2015年则为5.535%)。该公司同时表示，“财务费用减少，主要是应付债券减少以及银行借款利率降低从而利息费用支出减少”。国资背景的厦门国贸(8.620, -0.07,-0.81%)去年上半年抵押借款的利率在4.59%-6.215%之间，保证借款利率在1.85%-3.71%之间，信用借款利率在1.2%-6.9%之间。
此外，《证券日报》记者同时注意到，目前贷款基础利率LPR已经长时间保持在4.3%，该指标是基于报价银行自主报出的最优贷款利率计算并发布的贷款市场参考利率。部分央企和国企背景的上市房企显然能够达标“最优企业”，其执行利率也将低于中国国贸和厦门国贸。
与之形成反差的是，银行的揽储成本始终居高不下，多数中小型银行的理财产品收益率依旧在4%-4.5%之间，在年底等重要时点更是可能高于4.5%。换句话说，如果将理财产品与揽储画上等号，那么银行的LPR贷款已经是成本价了。
“银行当然不是不想赚钱，但是优质企业在与银行的谈判中往往占据优势地位，现在银行对于信贷比较谨慎，都坚持只选取优质客户”，资深律师对《证券日报》记者表示，“毕竟，从过往的记录来看，央企和国企房地产企业发生不良贷款的机率确实比较低，甚至就连争议和诉讼也很少发生”。
某股份制银行华南地区分行行长也曾对《证券日报》记者表示，该分行低不良贷款率(低于0.2%)的秘诀之一就是“聚焦‘三优一特’公司客户，即优质上市公司、大优企业、大优项目以及区域特色，推进名单制管理和开发”。
另据记者了解，在揽存压力比较大的背景下，大型房企确实属于稀缺资源，因为大型房企不仅是优质贷款客户还是颇具实力的存款和理财客户。因此，虽然银行手握信贷审批权，但多数情况下，都是银行主动争取成为大型房地产企业的主办银行或战略伙伴，这样银行能够在对公业务领域形成综合经营优势。
1月下旬，某央企被曝以29亿元竞得东莞一宗限价商住土地，折合楼面价2.66万元，该公司借此成为东莞新晋单价地王。同时，部分央企面临“退房令”行动迟缓的消息也在财经媒体成功刷屏。
抛开央企是否推高了房价和该不该退出的争议，仔细甄别央企和上市房企的财务数据可以发现，无论是央企还是民企，房企在土地争夺中的底气除了源自自身品牌和资金实力外，显然很大程度上还取决于其与银行的亲疏程度。事实上，部分优质房企获得的开发贷已经是银行揽储的“成本价”。
土地储备热度持续
或许是因为“手中有粮，心里不慌”的古训已经根深蒂固，房地产市场成交的清淡并没有阻碍房企土地储备的热情。
据记者不完全统计，今年以来，仅A股上市公司和新三板公司发布的收购地块或竞得土地使用权的相关公告就接近70条;如果加上H股市场内资房企的公告，则约有近百条相关信息。
从发布公告的上市公司来看，央企和民企都有涉及。房企的土地储备自然是主营业务发展的需要。不过，从公告细节也可以看出来，部分房企“抢到”土地后并不准备自己独立开发，而是计划招揽合作方。例如，2月8日，某总部位于南方的上市公司表示，子公司以逾2亿元竞得某地块的国有建设用地使用权，土地规划用途为批发零售用地及商务金融用地，公司目前拥有上述地块100%权益，鉴于未来公司可能就项目引入合作者，影响公司在项目中所占权益比例，该比例仅供投资者作阶段性参考。比较有趣的是，该上市公司近三个月已经发布了13条竞得土地的公告，大多有“可能就项目引入合作者”的表述。
而主业与房地产无关的新三板企业对于竞得土地使用权的解释则比较类似——“通过购买土地使用权，并该土地上规划、建设全新的厂区，可以改善公司的生产经营环境，提高经营场所稳定性，更好地适应公司的发展要求”，该类企业相中的土地大多也是工业园区或类似性质。
银行贷款悄然支撑
单个地块动辄数亿元乃至数十亿元，而需要在各地囤地的房地产企业显示不可能仅依靠自身的现金流支撑竞价抢地。从资本的角度来讲，支撑一座座高楼大厦的，其实是成本各异的融资渠道，其中银行信贷无疑是成本相对较低且比较可预期的一种途径，多数优质上市房企能够获得的银行授信总额远高于其实际使用额。房企对于与银行的良好关系也是在财报中直言不讳，并借此向投资者展示财务结构稳健。
中粮地产表示，公司将银行借款作为主要资金来源。房地产行业占用资金量大，目前公司与各家银行保持着良好的合作关系，部分新增项目采用战略合作、引入基金(或有限合伙企业)等方式进行项目开发。未来公司将继续实施稳健的财务政策，为业务发展提供稳定的资金来源。2016年上半年，获得银行授信306.02亿元，已使用169.81亿元(含银行保函等)，未使用136.21亿元。报告期内银行贷款均已按时偿还。此外，该公司1年内到期的长期借款26笔，期中24笔与银行有关，这24笔借款的期末值(去年中期)超过了26亿元。金额前五名的长期借款人包括4家银行，期末数合计46亿元。
金地集团(12.350, -0.09, -0.72%)拥有多样化的融资渠道，包括银行借款、发行债券和中期票据、信托借款等。截至2016年中期，该公司有息负债合计人民币355亿元，债务融资加权平均成本为4.81%，其中，银行借款占比为49%，应付债券占比为46%，其他借款占比为5%。公司获得各银行金融机构授信总额人民币1320亿元，已使用银行授信总额为人民币216亿元，尚剩余授信额度1104亿元。报告期内，公司均已按期归还或支付借款本金及利息。
荣盛发展(8.740, 0.30, 3.55%)去年中报显示，报告期内，公司资信状况良好，共申请银行授信总额度393.55亿元，已使用额度159.07亿元，剩余额度234.48亿元。报告期内，公司偿还银行贷款17.14亿元。
此外，房企领军企业中国恒大截至2015年年底与20家银行有主要往来，取得授信总额2736亿元，而该公司未动用银行授信额度达1545亿元。去年上半年，恒大融资成本持续下降，中期平均融资成本较2015年年底再降0.8个百分点，截至去年中期，该公司未使用银行授信额度也达到了1260亿元。
利率接近“成本价”
对于央企或优质房企而言，银行信贷的优势远不仅在于体量，最重要的优势实际上是价格。事实上，对于商业银行来说，为了争夺优质客户，开发贷的价格已经几近成本价。
中国国贸2016年中报显示，去年上半年，该公司长期借款的利率区间为4.41%-4.90% (而2015年则为5.535%)。该公司同时表示，“财务费用减少，主要是应付债券减少以及银行借款利率降低从而利息费用支出减少”。国资背景的厦门国贸(8.620, -0.07,-0.81%)去年上半年抵押借款的利率在4.59%-6.215%之间，保证借款利率在1.85%-3.71%之间，信用借款利率在1.2%-6.9%之间。
此外，《证券日报》记者同时注意到，目前贷款基础利率LPR已经长时间保持在4.3%，该指标是基于报价银行自主报出的最优贷款利率计算并发布的贷款市场参考利率。部分央企和国企背景的上市房企显然能够达标“最优企业”，其执行利率也将低于中国国贸和厦门国贸。
与之形成反差的是，银行的揽储成本始终居高不下，多数中小型银行的理财产品收益率依旧在4%-4.5%之间，在年底等重要时点更是可能高于4.5%。换句话说，如果将理财产品与揽储画上等号，那么银行的LPR贷款已经是成本价了。
“银行当然不是不想赚钱，但是优质企业在与银行的谈判中往往占据优势地位，现在银行对于信贷比较谨慎，都坚持只选取优质客户”，资深律师对《证券日报》记者表示，“毕竟，从过往的记录来看，央企和国企房地产企业发生不良贷款的机率确实比较低，甚至就连争议和诉讼也很少发生”。
某股份制银行华南地区分行行长也曾对《证券日报》记者表示，该分行低不良贷款率(低于0.2%)的秘诀之一就是“聚焦‘三优一特’公司客户，即优质上市公司、大优企业、大优项目以及区域特色，推进名单制管理和开发”。
另据记者了解，在揽存压力比较大的背景下，大型房企确实属于稀缺资源，因为大型房企不仅是优质贷款客户还是颇具实力的存款和理财客户。因此，虽然银行手握信贷审批权，但多数情况下，都是银行主动争取成为大型房地产企业的主办银行或战略伙伴，这样银行能够在对公业务领域形成综合经营优势。
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