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楼市调控路线图：九个月三度加码 从紧预期强烈
来源：21世纪经济报道 添加日期：2016年11月30日
编者按
11月28日晚间上海发布调控加码的通知，认房又认贷的措施打击了一众改善性需求的购房者。此前的25日，天津已经发出深化楼市调控的通知。这是继杭州、深圳、武汉调控加码后新一轮城市调控加压行动。短短两个月，楼市调控经历了三次集体行动。本次的津沪接力，集中在限贷措施上，年关将至，多家银行也“心照不宣”放缓放贷速度，这些都将有效抑制需求。而另一方面，针对开发商资金供应层面的调控也未放松。从房地产公司债被叫停到收紧商业地产企业债，随后清理整顿违规进入房地产的理财资金及对房地产信托的专项检查，直接捏紧“钱根”，使得房企的融资急剧下滑。中央维护房地产市场保持稳定的决心或可以一窥。
本报记者 张敏 北京报道
导读
楼市调控从紧期还将至少延续6-9个月。此前过热城市的楼市交易量将进一步萎缩，房价下降的城市数量将进一步增多。
11月28日晚间，上海、天津突然发布楼市调控政策，全面提高购房首付比例。该消息虽因深夜发布而令人意外，但考虑到近期多地收紧楼市调控的举措，又在意料之中。
本轮调控的收紧从年初就已开始，国庆节前后曾有过一轮加码，部分城市在11月又陆续收紧政策，历时已9个多月。政策着力点，也从最初的严查“首付贷”，过渡到限购、限价，进而延伸到信贷政策层面。上海、天津此轮发布的政策，即被认为是后一轮调控的延续。11月29日亦有消息称，北京部分银行即将执行“认房又认贷”政策。
这些新政的信号意义绝不简单。京、沪、深提高信贷门槛，或意味着信贷政策又一轮大范围收紧。
更让市场紧张的，则是流动性收紧，以及资金成本的提高。尽管这种趋势是由于美元升值等多方因素造成，但其对市场的影响已然显现，且很有可能从根本上颠覆楼市升温所依赖的宽松货币环境。
力度逐级加码
上海对楼市的调控，从今年年初就已展开。
今年4月，上海市开展房地产经纪专项整治工作，重点查处捏造散布涨价信息，炒作房价;隐瞒房地产查封、抵押等权利限制状况信息，诱骗消费者交易等行为。“首付贷”同样在清查之列。随后，6家中介机构和7家商业银行被认定违规，并遭到处罚。
10月8日，上海市住建委、规划国土资源局联合下发调控楼市的“沪六条”，在土地供应、拿地资金监管、预售管理等六个方面予以监管。随后，上海还成立商品住房用地交易资金来源监管联合工作小组，开展土地交易资金监管工作。
最近的政策在11月28日发布，规定自2016年11月29日起，居民家庭购买首套住房申请商业贷款的，首付款比例不低于35%。在上海已拥有1套住房的，或在本市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
在本轮市场周期内，这三项政策被认为代表了楼市调控的三个阶段。本轮房地产市场升温始于去年年末，到今年年初，上海、深圳等一线城市出现过热现象。3月，以这两个城市为首，清查“首付贷”等维护市场秩序的工作展开，北京也随后跟进。
在这期间，南京、苏州、厦门等城市因出现房价上涨过快、“地王”频出的现象，也出手调控。主要措施体现在出台“限价令”，并略微提高信贷门槛等。
第二轮调控政策集中在国庆长假前后，从9月末至10月初，全国20多个城市密集出台调控措施，政策内容集中在限购、限价、增加供应等方面。从部分城市开始清查拿地资金情况来看，资金层面的收紧已现端倪。
第三轮调控集中在11月。本月中上旬，杭州、深圳、南京、武汉等城市都在此前的基础上进一步收紧了楼市政策，并将调控手段聚焦在了货币政策上。上海、天津的做法，也被认为基于同样的逻辑。
近日有消息指，北京部分商业银行将执行“认房又认贷”的政策，并被多方证实。有媒体报道称，在此之前，北京部分银行已悄然提高了首付比例。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖向21世纪经济报道表示，信贷政策的收紧对平抑房价、稳定市场预期起到的作用更加直接、更加有效。也说明楼市调控的力度正在逐步加码。
他还认为，可以预见，未来一些未达到调控预期的城市加码调控将成大概率事件。
流动性悄然收紧
与房地产行业的专项调控政策相比，更让市场紧张的，是货币政策的从紧。11月29日，我国1年期利率互换(IRS)涨近8个基点报3.0875%，创2015年4月9日以来新高。
银行间同业拆放利率也出现全面上行。29日，上海银行间同业拆放利率(Shibor)连续第14个交易日全线上涨。其中，隔夜shibor涨0.40个基点报2.3020%，9月30日以来首次突破2.30%;1个月Shibor涨1.19个基点，报2.8565%，连续14个交易日上涨;3个月Shibor涨0.59个基点报3.0172%，连涨29个交易日，创2010年12月底以来的最长连涨周期。
公开市场操作方面，央行已经连续4日净回笼。央行29日进行1900亿逆回购，当日公开市场有2000亿逆回购到期。
在中原地产首席分析师张大伟看来，这一系列动作说明，资金成本在提高，货币流动性在减弱。结合银监会11月4日要求对金融机构房地产相关业务进行检查，不难看出资金层面的收紧速度明显超出外界预期。
根据中原地产的数据，今年10月，房地产企业的债券融资规模为684.88亿元，环比下跌四成。而截至28日，11月房企的债券融资规模仅为195.4亿元。随着销售的下滑，房地产企业的资金宽松局面将可能迅速恶化。
对于货币市场的收紧，中金标准数据机构的分析指出，此轮调控并非管控房价过快上涨的短期之举，而是在经济新常态背景下，防范资产价格泡沫的中长期之策。
该机构指出，由于经济下行压力较大，货币政策在实际操作中偏于宽松，释放了大量流动性。“资产荒”的驱动下，这些资金大量涌入了房地产市场，居民部门杠杆率大幅攀升，热点城市房价快速上涨，加剧了金融体系风险。一旦房价涨势被透支或金融体系爆发“黑天鹅”事件，房价掉头就可能造成类似美国次贷危机式的金融风险。
多数受访者认为，这不仅意味着房地产调控政策力度将进一步从紧，调控周期也不会在短期结束。张大伟认为，楼市调控从紧期还将至少延续6-9个月。
对于未来的市场走势，胡景晖认为，此前过热城市的楼市交易量将进一步萎缩，房价下降的城市数量将进一步增多。
11月28日晚间上海发布调控加码的通知，认房又认贷的措施打击了一众改善性需求的购房者。此前的25日，天津已经发出深化楼市调控的通知。这是继杭州、深圳、武汉调控加码后新一轮城市调控加压行动。短短两个月，楼市调控经历了三次集体行动。本次的津沪接力，集中在限贷措施上，年关将至，多家银行也“心照不宣”放缓放贷速度，这些都将有效抑制需求。而另一方面，针对开发商资金供应层面的调控也未放松。从房地产公司债被叫停到收紧商业地产企业债，随后清理整顿违规进入房地产的理财资金及对房地产信托的专项检查，直接捏紧“钱根”，使得房企的融资急剧下滑。中央维护房地产市场保持稳定的决心或可以一窥。
本报记者 张敏 北京报道
导读
楼市调控从紧期还将至少延续6-9个月。此前过热城市的楼市交易量将进一步萎缩，房价下降的城市数量将进一步增多。
11月28日晚间，上海、天津突然发布楼市调控政策，全面提高购房首付比例。该消息虽因深夜发布而令人意外，但考虑到近期多地收紧楼市调控的举措，又在意料之中。
本轮调控的收紧从年初就已开始，国庆节前后曾有过一轮加码，部分城市在11月又陆续收紧政策，历时已9个多月。政策着力点，也从最初的严查“首付贷”，过渡到限购、限价，进而延伸到信贷政策层面。上海、天津此轮发布的政策，即被认为是后一轮调控的延续。11月29日亦有消息称，北京部分银行即将执行“认房又认贷”政策。
这些新政的信号意义绝不简单。京、沪、深提高信贷门槛，或意味着信贷政策又一轮大范围收紧。
更让市场紧张的，则是流动性收紧，以及资金成本的提高。尽管这种趋势是由于美元升值等多方因素造成，但其对市场的影响已然显现，且很有可能从根本上颠覆楼市升温所依赖的宽松货币环境。
力度逐级加码
上海对楼市的调控，从今年年初就已展开。
今年4月，上海市开展房地产经纪专项整治工作，重点查处捏造散布涨价信息，炒作房价;隐瞒房地产查封、抵押等权利限制状况信息，诱骗消费者交易等行为。“首付贷”同样在清查之列。随后，6家中介机构和7家商业银行被认定违规，并遭到处罚。
10月8日，上海市住建委、规划国土资源局联合下发调控楼市的“沪六条”，在土地供应、拿地资金监管、预售管理等六个方面予以监管。随后，上海还成立商品住房用地交易资金来源监管联合工作小组，开展土地交易资金监管工作。
最近的政策在11月28日发布，规定自2016年11月29日起，居民家庭购买首套住房申请商业贷款的，首付款比例不低于35%。在上海已拥有1套住房的，或在本市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
在本轮市场周期内，这三项政策被认为代表了楼市调控的三个阶段。本轮房地产市场升温始于去年年末，到今年年初，上海、深圳等一线城市出现过热现象。3月，以这两个城市为首，清查“首付贷”等维护市场秩序的工作展开，北京也随后跟进。
在这期间，南京、苏州、厦门等城市因出现房价上涨过快、“地王”频出的现象，也出手调控。主要措施体现在出台“限价令”，并略微提高信贷门槛等。
第二轮调控政策集中在国庆长假前后，从9月末至10月初，全国20多个城市密集出台调控措施，政策内容集中在限购、限价、增加供应等方面。从部分城市开始清查拿地资金情况来看，资金层面的收紧已现端倪。
第三轮调控集中在11月。本月中上旬，杭州、深圳、南京、武汉等城市都在此前的基础上进一步收紧了楼市政策，并将调控手段聚焦在了货币政策上。上海、天津的做法，也被认为基于同样的逻辑。
近日有消息指，北京部分商业银行将执行“认房又认贷”的政策，并被多方证实。有媒体报道称，在此之前，北京部分银行已悄然提高了首付比例。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖向21世纪经济报道表示，信贷政策的收紧对平抑房价、稳定市场预期起到的作用更加直接、更加有效。也说明楼市调控的力度正在逐步加码。
他还认为，可以预见，未来一些未达到调控预期的城市加码调控将成大概率事件。
流动性悄然收紧
与房地产行业的专项调控政策相比，更让市场紧张的，是货币政策的从紧。11月29日，我国1年期利率互换(IRS)涨近8个基点报3.0875%，创2015年4月9日以来新高。
银行间同业拆放利率也出现全面上行。29日，上海银行间同业拆放利率(Shibor)连续第14个交易日全线上涨。其中，隔夜shibor涨0.40个基点报2.3020%，9月30日以来首次突破2.30%;1个月Shibor涨1.19个基点，报2.8565%，连续14个交易日上涨;3个月Shibor涨0.59个基点报3.0172%，连涨29个交易日，创2010年12月底以来的最长连涨周期。
公开市场操作方面，央行已经连续4日净回笼。央行29日进行1900亿逆回购，当日公开市场有2000亿逆回购到期。
在中原地产首席分析师张大伟看来，这一系列动作说明，资金成本在提高，货币流动性在减弱。结合银监会11月4日要求对金融机构房地产相关业务进行检查，不难看出资金层面的收紧速度明显超出外界预期。
根据中原地产的数据，今年10月，房地产企业的债券融资规模为684.88亿元，环比下跌四成。而截至28日，11月房企的债券融资规模仅为195.4亿元。随着销售的下滑，房地产企业的资金宽松局面将可能迅速恶化。
对于货币市场的收紧，中金标准数据机构的分析指出，此轮调控并非管控房价过快上涨的短期之举，而是在经济新常态背景下，防范资产价格泡沫的中长期之策。
该机构指出，由于经济下行压力较大，货币政策在实际操作中偏于宽松，释放了大量流动性。“资产荒”的驱动下，这些资金大量涌入了房地产市场，居民部门杠杆率大幅攀升，热点城市房价快速上涨，加剧了金融体系风险。一旦房价涨势被透支或金融体系爆发“黑天鹅”事件，房价掉头就可能造成类似美国次贷危机式的金融风险。
多数受访者认为，这不仅意味着房地产调控政策力度将进一步从紧，调控周期也不会在短期结束。张大伟认为，楼市调控从紧期还将至少延续6-9个月。
对于未来的市场走势，胡景晖认为，此前过热城市的楼市交易量将进一步萎缩，房价下降的城市数量将进一步增多。
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