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中介的多元化探索：试图扭转“靠天吃饭”？
来源：21世纪经济报道 添加日期：2016年11月14日
中介赚取的其实是房源信息费。表面上看，在卖方市场情况下，中介费较高，但由于大部分提成都发给中介员工作为激励费用，中介公司所能获取的利润率很低，一般是3%-5%。中介要想获得更高利润，就必须以中介为切入口延长至其他产业链。
在中介行业市场竞争日趋激烈的环境下，许多知名房产经纪公司也不断在进行多元化探索。不仅在二级市场、三级市场和相关服务领域延展业务，还把目光放在了利润更为丰厚的金融服务板块上。
例如链家除了自身的房屋中介服务之外，还包括金融板块的链家理财，租房领域的“自如友家”以及介入装修领域的“万链”;而我爱我家则推出与“公寓资产运营、物业租赁管理等居民服务业务”相关的长租公寓业务“相寓”;世联地产也在长租领域推出“红璞公寓”。
中原地产分析师张大伟表示，中介进行产业链延伸的探索主要是出于扭转“靠天吃饭”的行业局面。“大家看2015年和2016年市场火热时期，中介活得很好，但是一旦楼市调控，中介的生存就会非常艰难。”
房天下副总裁司智表示，中介行业属于劳动密集型行业。中介赚取的其实是房源信息费。表面上看，在卖方市场情况下，中介费较高，但由于大部分提成都发给中介员工作为激励费用，中介公司所能获取的利润率很低，一般是3%-5%。中介要想获得更高利润，就必须要以中介为切入口延长至其他产业链。
不过，一位不愿透露姓名的业内人士表示，中介多元化探索效果一定是好的，只要政策允许，长期坚持都能出结果。他认为，金融方面的探索最容易出结果，但因为受管制，所以压力比较大。其认为装修可以作为一个入口，但并不看好切入家装领域，接下来可以考虑卖家电软装等。公寓也可以作为一个入口。
该人士认为，只要能把市场做到垄断50%以上，基本上生存没有问题。
链家样本：寻找入口
正如上述业内人士所言，中介所做的探索，都是在通过一个入口，延长产业链，最终形成闭环生态。
2014年年底，作为中介行业的变革者，链家向行业宣布了一个颠覆性的想法：“链家地产未来盈利不再来自于经纪人的佣金分成，而是基于互联网思维的流量所带来的利润。比如，链家网衍生的金融产品、自如友家、资产管理等。”也就是说，链家以房产为中心，将打造基于移动互联网的生活服务平台，涵盖装修、搬家、生活支付、社区服务、智能家居等消费金融空间。
链家董事长左晖最初的理想是，让羊毛出在猪身上。万链相关人士在接受21世纪经济报道记者采访时表示，目前探索的成效主要体现在装修、出租公寓等方面。
2014年9月11日，北京万科发布“OC(Omni-Channel)闭环战略”(以下简称OC战略)，借此链家与北京万科达成战略合作，将全面代理万科项目。
2015年8月24日，北京万科和链家共同宣布成立新的独立家装公司“万科链家装饰”，新公司由北京万科总经理刘肖出任董事长，其中北京万科占股60%，链家占股40%。
万科和链家的合作是一种平台的整合。一是一手房(万科)和二手房(链家)的整合，二是生产领域(万科)和流通领域(链家)的资源整合，同时装修业务也是万科和链家在业务生态链中的自然延伸。
链家方面向21世纪经济报道记者表示，在家装行业，万链目前已经突破月销售500单大关并保持稳定，现在思考的是，如何达到1000套单量，这将是整个行业从未达到的数字。万链目前已经实现盈利。
在出租公寓方面，链家探索的品牌是“自如友家”。2011年5月，链家旗下O2O长租公寓品牌自如友家成立;2011年6月，自如事业部成立，这是自如的前身。自如将北京的出租房源进行了整合、数据收录，并针对不同房型进行房屋改造、家具电器配给，从而推出了自如最早的分布式租房产品，“自如友家”。
链家表示，“自如友家曾经是公司的名字，也是公司的产品线。今年5月份，自如从链家集团拆分出来作为独立子公司运营。目前自如旗下包括以合租为主的‘自如友家’，独立性更好的自如整租、酒店式服务公寓‘自如寓’，以及‘自如民宿’、世界青年欢乐旅行驿栈‘自如驿’。在2011年成立之初，自如主要解决了当时租赁市场上存在的假房源、房屋品质不高等问题，通过按间出租的方式，让年轻人能够租得起房子，同时陆续推出了保洁、维修、搬家等服务。”
随后，自如友家不断完善产品线，目前已经建立起覆盖整个租赁周期的产品线：刚毕业的大学生可以选择价格合适的自如友家次卧，随着自身经济实力改善，可以换租带阳台或卫生间的主卧，或者有酒店式服务的自如寓;发展到二人世界时，还可以整租一居，或者和父母孩子一起住在整租两居或者三居。
链家方面称，自如目前围绕租住和旅行已经建立起完善的产品线，成为国内规模较大的长租公寓平台。自如认为在未来的城市生活中，租住和旅行将会成为新的居住形态。未来自如会从“时间”和“空间”维度发掘更多产品和服务。
应对痛点
正如上述业内人士所言，中介多元化探索的痛点一方面是管制，另一方面是规模。
链家方面对21世纪经济报道记者表示，月销售500单是家装行业的“魔咒门槛”。在家装这个万亿市场中，企业份额极其分散，没有独角兽，甚至很少有企业能够将单城业务量突破300单大关，500单已经是极限。
家装是一个涉及环节和人力众多的产业，业务量一旦跨过一定数量级，就几乎全面挑战这家企业的专业能力、管理能力、流程以及人力分配等方面。这个行业在几十年如一日的市场“潜规则”和“传统思维”定势下，效率低下，500单足以让一个家装公司面临运营崩溃的边缘。
万链总经理郭翀给21世纪经济报道记者的回复是，“万链是规模和口碑并重的，万链的规模一方面是占有率，另一方面是稳定现有单量并不断扩大，这将对万链业务流程形成巨大考验。从长期看，只有流程和系统不断完善，才能够适应匹配的服务能力。”
郭翀称，从商业模式而言，传统家居遇到瓶颈时，会选择放弃现有城市去拓展下一个城市。但万链要做的是改变行业效率，重新建造流程和架构。目前导向来看是单一式纵深北京市场，月均1000单是短期目标，将来万链会延伸至其他城市。
在自如公寓方面，链家方面称，9月初自如的规模数据是自如客(租客)累计60万人，管理房间数25万间，累计服务业主超10万人，房间套数超10万套，管理房屋资产超3000亿。自如在北京、上海、深圳设有分公司;北京目前已经实现盈利，上海和深圳还在投入期。
目前，长租公寓盈利方面成为业内最大的质疑点。
据前瞻产业研究院《中国互联网+长租公寓产业商业模式创新与投资机会研究报告》显示，目前国内城镇人口约7.7亿人，按30%租房率来算大概有2.3亿的人口需求，租赁市场未来租金规模可达万亿级别。而截至2015年，我国房屋租赁交易额总规模就达到8000亿元左右。
业内人士认为，租赁物业是一个长线投资，如今的长租公寓市场接受度一般，仍需较长培育期，长租公寓想要实现盈利，还需要不断进行模式探索。新派公寓创始人王戈宏甚至断言：“二房东模式已经消失了，没有红利。”
张大伟认为，中介行业进行多元化探索的原因是“平均分摊获取客户成本，延长客户黏性，增加利润点，分散房地产风险。但这种尝试也带来一些风险，比如跨行业竞争的管理成本，和对客户的服务延续性问题。”中介行业金融方面的探索还包括，政策监管下的违规风险。
在中介行业市场竞争日趋激烈的环境下，许多知名房产经纪公司也不断在进行多元化探索。不仅在二级市场、三级市场和相关服务领域延展业务，还把目光放在了利润更为丰厚的金融服务板块上。
例如链家除了自身的房屋中介服务之外，还包括金融板块的链家理财，租房领域的“自如友家”以及介入装修领域的“万链”;而我爱我家则推出与“公寓资产运营、物业租赁管理等居民服务业务”相关的长租公寓业务“相寓”;世联地产也在长租领域推出“红璞公寓”。
中原地产分析师张大伟表示，中介进行产业链延伸的探索主要是出于扭转“靠天吃饭”的行业局面。“大家看2015年和2016年市场火热时期，中介活得很好，但是一旦楼市调控，中介的生存就会非常艰难。”
房天下副总裁司智表示，中介行业属于劳动密集型行业。中介赚取的其实是房源信息费。表面上看，在卖方市场情况下，中介费较高，但由于大部分提成都发给中介员工作为激励费用，中介公司所能获取的利润率很低，一般是3%-5%。中介要想获得更高利润，就必须要以中介为切入口延长至其他产业链。
不过，一位不愿透露姓名的业内人士表示，中介多元化探索效果一定是好的，只要政策允许，长期坚持都能出结果。他认为，金融方面的探索最容易出结果，但因为受管制，所以压力比较大。其认为装修可以作为一个入口，但并不看好切入家装领域，接下来可以考虑卖家电软装等。公寓也可以作为一个入口。
该人士认为，只要能把市场做到垄断50%以上，基本上生存没有问题。
链家样本：寻找入口
正如上述业内人士所言，中介所做的探索，都是在通过一个入口，延长产业链，最终形成闭环生态。
2014年年底，作为中介行业的变革者，链家向行业宣布了一个颠覆性的想法：“链家地产未来盈利不再来自于经纪人的佣金分成，而是基于互联网思维的流量所带来的利润。比如，链家网衍生的金融产品、自如友家、资产管理等。”也就是说，链家以房产为中心，将打造基于移动互联网的生活服务平台，涵盖装修、搬家、生活支付、社区服务、智能家居等消费金融空间。
链家董事长左晖最初的理想是，让羊毛出在猪身上。万链相关人士在接受21世纪经济报道记者采访时表示，目前探索的成效主要体现在装修、出租公寓等方面。
2014年9月11日，北京万科发布“OC(Omni-Channel)闭环战略”(以下简称OC战略)，借此链家与北京万科达成战略合作，将全面代理万科项目。
2015年8月24日，北京万科和链家共同宣布成立新的独立家装公司“万科链家装饰”，新公司由北京万科总经理刘肖出任董事长，其中北京万科占股60%，链家占股40%。
万科和链家的合作是一种平台的整合。一是一手房(万科)和二手房(链家)的整合，二是生产领域(万科)和流通领域(链家)的资源整合，同时装修业务也是万科和链家在业务生态链中的自然延伸。
链家方面向21世纪经济报道记者表示，在家装行业，万链目前已经突破月销售500单大关并保持稳定，现在思考的是，如何达到1000套单量，这将是整个行业从未达到的数字。万链目前已经实现盈利。
在出租公寓方面，链家探索的品牌是“自如友家”。2011年5月，链家旗下O2O长租公寓品牌自如友家成立;2011年6月，自如事业部成立，这是自如的前身。自如将北京的出租房源进行了整合、数据收录，并针对不同房型进行房屋改造、家具电器配给，从而推出了自如最早的分布式租房产品，“自如友家”。
链家表示，“自如友家曾经是公司的名字，也是公司的产品线。今年5月份，自如从链家集团拆分出来作为独立子公司运营。目前自如旗下包括以合租为主的‘自如友家’，独立性更好的自如整租、酒店式服务公寓‘自如寓’，以及‘自如民宿’、世界青年欢乐旅行驿栈‘自如驿’。在2011年成立之初，自如主要解决了当时租赁市场上存在的假房源、房屋品质不高等问题，通过按间出租的方式，让年轻人能够租得起房子，同时陆续推出了保洁、维修、搬家等服务。”
随后，自如友家不断完善产品线，目前已经建立起覆盖整个租赁周期的产品线：刚毕业的大学生可以选择价格合适的自如友家次卧，随着自身经济实力改善，可以换租带阳台或卫生间的主卧，或者有酒店式服务的自如寓;发展到二人世界时，还可以整租一居，或者和父母孩子一起住在整租两居或者三居。
链家方面称，自如目前围绕租住和旅行已经建立起完善的产品线，成为国内规模较大的长租公寓平台。自如认为在未来的城市生活中，租住和旅行将会成为新的居住形态。未来自如会从“时间”和“空间”维度发掘更多产品和服务。
应对痛点
正如上述业内人士所言，中介多元化探索的痛点一方面是管制，另一方面是规模。
链家方面对21世纪经济报道记者表示，月销售500单是家装行业的“魔咒门槛”。在家装这个万亿市场中，企业份额极其分散，没有独角兽，甚至很少有企业能够将单城业务量突破300单大关，500单已经是极限。
家装是一个涉及环节和人力众多的产业，业务量一旦跨过一定数量级，就几乎全面挑战这家企业的专业能力、管理能力、流程以及人力分配等方面。这个行业在几十年如一日的市场“潜规则”和“传统思维”定势下，效率低下，500单足以让一个家装公司面临运营崩溃的边缘。
万链总经理郭翀给21世纪经济报道记者的回复是，“万链是规模和口碑并重的，万链的规模一方面是占有率，另一方面是稳定现有单量并不断扩大，这将对万链业务流程形成巨大考验。从长期看，只有流程和系统不断完善，才能够适应匹配的服务能力。”
郭翀称，从商业模式而言，传统家居遇到瓶颈时，会选择放弃现有城市去拓展下一个城市。但万链要做的是改变行业效率，重新建造流程和架构。目前导向来看是单一式纵深北京市场，月均1000单是短期目标，将来万链会延伸至其他城市。
在自如公寓方面，链家方面称，9月初自如的规模数据是自如客(租客)累计60万人，管理房间数25万间，累计服务业主超10万人，房间套数超10万套，管理房屋资产超3000亿。自如在北京、上海、深圳设有分公司;北京目前已经实现盈利，上海和深圳还在投入期。
目前，长租公寓盈利方面成为业内最大的质疑点。
据前瞻产业研究院《中国互联网+长租公寓产业商业模式创新与投资机会研究报告》显示，目前国内城镇人口约7.7亿人，按30%租房率来算大概有2.3亿的人口需求，租赁市场未来租金规模可达万亿级别。而截至2015年，我国房屋租赁交易额总规模就达到8000亿元左右。
业内人士认为，租赁物业是一个长线投资，如今的长租公寓市场接受度一般，仍需较长培育期，长租公寓想要实现盈利，还需要不断进行模式探索。新派公寓创始人王戈宏甚至断言：“二房东模式已经消失了，没有红利。”
张大伟认为，中介行业进行多元化探索的原因是“平均分摊获取客户成本，延长客户黏性，增加利润点，分散房地产风险。但这种尝试也带来一些风险，比如跨行业竞争的管理成本，和对客户的服务延续性问题。”中介行业金融方面的探索还包括，政策监管下的违规风险。
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