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新税率 增抵扣 去库存——建筑业营改增转型的“山东实践”
来源：大众日报 添加日期：2016年11月07日
自2016年5月1日，营改增试点工作全面推开，新增不动产纳入增值税抵扣范围，给房地产行业及其上下游企业带来了巨大的变化。税制渐趋完善，核算相对复杂，管理更加规范，新的税收环境带来新的机遇和挑战。
在转型发展的重要关口，山东省国税局以纳税人需求为导向，全面开展政策培训辅导，及时为纳税人答疑解惑，主动上门开展专项辅导，与纳税人一起分析财务管理、产业链条构建等方面的不足之处，帮助设计符合新税制的最佳运营模式，助力企业进一步降低税收负担，防止涉税风险，充分享受改革红利。
税制转变带来了真金白银的政策红利，精心服务换来了企业发展的腾飞。截至9月底，山东省有房地产业试点纳税人15277户，5—9月份累计实现销售额406.86亿元，应纳税额17.98亿元；与缴纳营业税相比，实现净减税2.72亿元；不动产抵扣因素带来全省“3＋7”行业和原增值税行业减税8.87亿元，实现了“减税增效”的社会效益。
新税率 直接减负轻包袱
山东鲁能亘富开发有限公司是一家从事房地产开发销售的知名企业，注册资金超过15.5亿元。2000年12月成立以来，开发和销售的以“鲁能”品牌命名的楼盘不胜枚举。
营改增后，企业销售“老项目”因政策平移仍可按照5%的征收率计算缴纳增值税。与营业税相比，虽然按照简易计税方式缴纳增值税，名义税率没有变化，但营业税为含税价计税，增值税为不含税计税。在计算增值税时，需将其含税销售价格换算为不含税的应税销售额，再按照适用征收率计算税款，在“税率”不变的情况下，税基减少了，直接带来了税负的下降。5月份以来，企业累计销售额超过48.68亿元，较缴纳营业税，累计减负已达到1100万元。
在实际销售中，房地产开发企业多采用预售制，采取预收款方式销售所开发的房地产项目。按照现行的营改增政策，企业在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，税款缴纳时间上的差异有效减少了企业流动资金的占用，扩大了企业现金流，降低了资金成本。
德州佰利置业有限公司财务经理金岳泉给笔者算了这样一笔账：自5月份营改增以来，企业通过预收款方式取得营业收入13098万元，按3%的预征率预缴税款375万元，按之前缴纳营业税计算，需一次性缴纳税款674万元。营改增后，企业不仅少缴税款19万元，而且减少占压流动资金299万元。
“营改增后的大环境，有利于提高房地产企业的现金流通率，对于现金回报率较高的企业来说，利润的上升空间会更大。”说到营改增后当前形势，武城泰升置业有限公司总经理赵田明充满信心。“营业税在确认预售收入的当期就要缴纳，而改征增值税后，预缴比例降低，而且一般房地产项目建设、材料等先购入，多数时间进项税额大于销项税额，因而减少企业在开发初期流动资金的占用，减轻企业开发建设时期资金压力。”
恒丰置业有限公司无棣分公司开发的“恒丰嘉苑”项目位于无棣县新城区，目前一期、二期、三期已经交房，四期土建工程已完工正在销售中。提起营改增后公司的税负变化，公司总经理马振明显得十分兴奋，他高兴地向笔者表示：“营改增一方面使我们缓解了资金压力，另一方面税负较营业税制下降低了0.2个百分点，这都是真金白银的实惠！”
增抵扣 规范管理促发展
营改增试点的全面实施，打通了房地产开发企业、施工企业、服务第三产业的税收抵扣链条。新开工的房地产项目中成本支出较大的土地、土建、安装等成本所蕴含的进项税额都可以得到抵扣，降低了税负、消除了重复征税。同时，营改增政策还能促使企业更加注重税收尤其是税收成本的管理，优化了投资开发、设计、工程、造价、财务等各业务模块的流程，促使企业的内部管理更加规范化、合理化。
“增值税税制下，不仅让我们自身规范运行降低税负，而且倒逼下游企业实现规范操作，可以说实现了多赢局面。”平原县荣兆置业有限公司财务负责人王珊珊说。
今年营改增后，该公司4、5号楼项目选择了一般计税方法，实现销售收入309.6万元，如果按照营业税5%税率缴纳应交营业税15.5万元。按照11%税率计算增值税销项税额虽然是30.7万元，但是可抵扣的增值税进项税额有21.7万元，应缴纳增值税9万元，比营业税减少了6.5万元。
山东南兴房地产开发有限公司采取“主体工程分项招标＋规范甲供材料”的思路，将电梯采购与安装、铝合金门窗采购与安装、入户门采购与安装等分开招标，取得17%的销售发票和3%的安装费发票；材料采购投标单位必须为一般纳税人，取得17%税率的销售发票；设计单位的发票、水电暖气等垄断性市政单位、广告公司、策划公司等必须提供税率为6%的增值税专票。内部管理也更加严格规范：采购固定资产和办公用品需取得17%税率的专票，差旅费需取得6%的专票。该公司财务经理颜晓介绍说，截至9月，按预收款3%的预征率已预缴增值税250余万元，与营业税比较，约减税140万元，实际减税额会远远超过估计值。
威海建设集团在威海市环翠国税局的帮助下，合理进行纳税筹划，在总公司和分支公司之间寻找最大实现抵扣进项的最优点，从而实现利益最大化。5月份，威建集团下属的土建四公司销项税为29.73万元，准予抵扣的进项税额为22.16元，应纳增值税7.57万元；集团机关当月可抵扣进项税10.10万元，远远大于销项税额0.28万元，差额部分9.82万元，形成留抵税额。但是经过集团公司汇总后，机关留抵的进项税额可抵减四公司的应纳税额，实现进项税额的充分利用，最终达到整个集团公司税负降低的目的。
正如淄博高阳房地产开发有限公司总会计师刘继明所说：“增值税和营业税计税方式的不同以及增值税核算的相对复杂性，对企业内部管理、工程造价、合同管理等提出了更高的要求。我们根据营改增后的政策，分别对建设工程计价、供应商选择、经济合同签订、财务核算、增值税发票的取得与开具等事项提出了明确要求，建立和完善了相应的监督体系。营改增不但使企业享受到了‘实惠’，也倒逼我们加强了内控建设，提升了内部风险管控的能力。”
去库存 助力转型添活力
随着房地产企业在营改增政策上收到红利，房产企业也可在价格上让利于民，加之营改增将房产投资纳入了抵扣范围，企业购置房屋建筑物等不动产可以抵扣，大幅降低了企业的购房成本，刺激企业购置办公楼改善办公条件，有效消化写字楼的库存，进一步拉动了刚性需求和投资需求，从而有利于一二线城市房地产企业良性发展，三四线城市房地产去库存。
山东招金置业发展有限公司营改增之前，受制于市场定位及市场竞争，企业销售情况一直很平淡，每月销售收入不到200万元。受益于营改增的减税效应及将房地产纳入增值税抵扣链条，全面营改增实施之后，该企业销售数量、收入稳步提升，5—8月份，该企业累计签约17套，实现销售收入1368.82万元，缴纳增值税53.52万元，较缴纳营业税减税19.02万元，减税幅度达26.22%，房屋库存量减少了30%多。
增值税进项税额抵扣充分与否，直接关系企业的税收负担，这也倒逼房地产企业进一步优化内部经营结构。山东招金置业发展有限公司财务主管翁占斌介绍：“为适应增值税抵扣政策，改进经营管理方式，我们将设计、广告和销售等相对独立的业务外包，把不能抵扣的人工等费用转化为可以抵扣的外购服务，增加抵扣项目，实现了减税降负。”
在转型发展的重要关口，山东省国税局以纳税人需求为导向，全面开展政策培训辅导，及时为纳税人答疑解惑，主动上门开展专项辅导，与纳税人一起分析财务管理、产业链条构建等方面的不足之处，帮助设计符合新税制的最佳运营模式，助力企业进一步降低税收负担，防止涉税风险，充分享受改革红利。
税制转变带来了真金白银的政策红利，精心服务换来了企业发展的腾飞。截至9月底，山东省有房地产业试点纳税人15277户，5—9月份累计实现销售额406.86亿元，应纳税额17.98亿元；与缴纳营业税相比，实现净减税2.72亿元；不动产抵扣因素带来全省“3＋7”行业和原增值税行业减税8.87亿元，实现了“减税增效”的社会效益。
新税率 直接减负轻包袱
山东鲁能亘富开发有限公司是一家从事房地产开发销售的知名企业，注册资金超过15.5亿元。2000年12月成立以来，开发和销售的以“鲁能”品牌命名的楼盘不胜枚举。
营改增后，企业销售“老项目”因政策平移仍可按照5%的征收率计算缴纳增值税。与营业税相比，虽然按照简易计税方式缴纳增值税，名义税率没有变化，但营业税为含税价计税，增值税为不含税计税。在计算增值税时，需将其含税销售价格换算为不含税的应税销售额，再按照适用征收率计算税款，在“税率”不变的情况下，税基减少了，直接带来了税负的下降。5月份以来，企业累计销售额超过48.68亿元，较缴纳营业税，累计减负已达到1100万元。
在实际销售中，房地产开发企业多采用预售制，采取预收款方式销售所开发的房地产项目。按照现行的营改增政策，企业在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，税款缴纳时间上的差异有效减少了企业流动资金的占用，扩大了企业现金流，降低了资金成本。
德州佰利置业有限公司财务经理金岳泉给笔者算了这样一笔账：自5月份营改增以来，企业通过预收款方式取得营业收入13098万元，按3%的预征率预缴税款375万元，按之前缴纳营业税计算，需一次性缴纳税款674万元。营改增后，企业不仅少缴税款19万元，而且减少占压流动资金299万元。
“营改增后的大环境，有利于提高房地产企业的现金流通率，对于现金回报率较高的企业来说，利润的上升空间会更大。”说到营改增后当前形势，武城泰升置业有限公司总经理赵田明充满信心。“营业税在确认预售收入的当期就要缴纳，而改征增值税后，预缴比例降低，而且一般房地产项目建设、材料等先购入，多数时间进项税额大于销项税额，因而减少企业在开发初期流动资金的占用，减轻企业开发建设时期资金压力。”
恒丰置业有限公司无棣分公司开发的“恒丰嘉苑”项目位于无棣县新城区，目前一期、二期、三期已经交房，四期土建工程已完工正在销售中。提起营改增后公司的税负变化，公司总经理马振明显得十分兴奋，他高兴地向笔者表示：“营改增一方面使我们缓解了资金压力，另一方面税负较营业税制下降低了0.2个百分点，这都是真金白银的实惠！”
增抵扣 规范管理促发展
营改增试点的全面实施，打通了房地产开发企业、施工企业、服务第三产业的税收抵扣链条。新开工的房地产项目中成本支出较大的土地、土建、安装等成本所蕴含的进项税额都可以得到抵扣，降低了税负、消除了重复征税。同时，营改增政策还能促使企业更加注重税收尤其是税收成本的管理，优化了投资开发、设计、工程、造价、财务等各业务模块的流程，促使企业的内部管理更加规范化、合理化。
“增值税税制下，不仅让我们自身规范运行降低税负，而且倒逼下游企业实现规范操作，可以说实现了多赢局面。”平原县荣兆置业有限公司财务负责人王珊珊说。
今年营改增后，该公司4、5号楼项目选择了一般计税方法，实现销售收入309.6万元，如果按照营业税5%税率缴纳应交营业税15.5万元。按照11%税率计算增值税销项税额虽然是30.7万元，但是可抵扣的增值税进项税额有21.7万元，应缴纳增值税9万元，比营业税减少了6.5万元。
山东南兴房地产开发有限公司采取“主体工程分项招标＋规范甲供材料”的思路，将电梯采购与安装、铝合金门窗采购与安装、入户门采购与安装等分开招标，取得17%的销售发票和3%的安装费发票；材料采购投标单位必须为一般纳税人，取得17%税率的销售发票；设计单位的发票、水电暖气等垄断性市政单位、广告公司、策划公司等必须提供税率为6%的增值税专票。内部管理也更加严格规范：采购固定资产和办公用品需取得17%税率的专票，差旅费需取得6%的专票。该公司财务经理颜晓介绍说，截至9月，按预收款3%的预征率已预缴增值税250余万元，与营业税比较，约减税140万元，实际减税额会远远超过估计值。
威海建设集团在威海市环翠国税局的帮助下，合理进行纳税筹划，在总公司和分支公司之间寻找最大实现抵扣进项的最优点，从而实现利益最大化。5月份，威建集团下属的土建四公司销项税为29.73万元，准予抵扣的进项税额为22.16元，应纳增值税7.57万元；集团机关当月可抵扣进项税10.10万元，远远大于销项税额0.28万元，差额部分9.82万元，形成留抵税额。但是经过集团公司汇总后，机关留抵的进项税额可抵减四公司的应纳税额，实现进项税额的充分利用，最终达到整个集团公司税负降低的目的。
正如淄博高阳房地产开发有限公司总会计师刘继明所说：“增值税和营业税计税方式的不同以及增值税核算的相对复杂性，对企业内部管理、工程造价、合同管理等提出了更高的要求。我们根据营改增后的政策，分别对建设工程计价、供应商选择、经济合同签订、财务核算、增值税发票的取得与开具等事项提出了明确要求，建立和完善了相应的监督体系。营改增不但使企业享受到了‘实惠’，也倒逼我们加强了内控建设，提升了内部风险管控的能力。”
去库存 助力转型添活力
随着房地产企业在营改增政策上收到红利，房产企业也可在价格上让利于民，加之营改增将房产投资纳入了抵扣范围，企业购置房屋建筑物等不动产可以抵扣，大幅降低了企业的购房成本，刺激企业购置办公楼改善办公条件，有效消化写字楼的库存，进一步拉动了刚性需求和投资需求，从而有利于一二线城市房地产企业良性发展，三四线城市房地产去库存。
山东招金置业发展有限公司营改增之前，受制于市场定位及市场竞争，企业销售情况一直很平淡，每月销售收入不到200万元。受益于营改增的减税效应及将房地产纳入增值税抵扣链条，全面营改增实施之后，该企业销售数量、收入稳步提升，5—8月份，该企业累计签约17套，实现销售收入1368.82万元，缴纳增值税53.52万元，较缴纳营业税减税19.02万元，减税幅度达26.22%，房屋库存量减少了30%多。
增值税进项税额抵扣充分与否，直接关系企业的税收负担，这也倒逼房地产企业进一步优化内部经营结构。山东招金置业发展有限公司财务主管翁占斌介绍：“为适应增值税抵扣政策，改进经营管理方式，我们将设计、广告和销售等相对独立的业务外包，把不能抵扣的人工等费用转化为可以抵扣的外购服务，增加抵扣项目，实现了减税降负。”
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