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“营改增”为房地产业“减负”——来自上海企业界的调研
来源：解放日报 添加日期：2016年10月27日
今年5月的“营改增”试点扩围中，最受到老百姓关注的无疑是房地产行业的全面纳入，“营改增”究竟会给房地产业带来哪些影响？老百姓买卖房屋是否能够“减负”？这些问题，现在都已经能找到答案。
上海联洋世家置业有限公司：税率“平移”，税基却小了
上海联洋世家置业有限公司隶属于绿地集团，是一家从事房地产开发销售的知名企业，注册资金超过14亿元。2004年成立以来，开发和销售的以“联洋”品牌命名的楼盘不胜枚举。
为配合“营改增”改革，该企业首先在人力资源管理上进行了提升，专门配备了从事增值税税务管理的人员。同时通过聘请专家讲解增值税政策原理、发票管理规范等方法，有效提升了企业的增值税管理能力。在会计核算方面，为更准确、及时地完成增值税申报，企业根据增值税管理规范的要求，还调整了相关财务核算科目，从企业内部率先完成了“营改增”的变身，以适应新税制带来的变化。
“营改增”后，企业销售“老项目”因政策平移仍可按照5%的征收率计算缴纳增值税。企业本以为税率没有变化，则税收也不会有太大变化。但短短四个月来，企业累计销售额超过14.7亿元，较缴纳营业税，累计减负已经达到367万余元。
企业称，虽然按照简易计税方式缴纳增值税，名义税率没有变化，但是由于增值税是价外税，原来按14.7亿的计税基础缴纳的营业税，在计算增值税时需将其的含税销售价格换算为不含税的应税销售额，即14.7/（1+5%）=14，再按照适用征收率计算税款，则在“税率”不变的情况下，税负还是下降了，同样也为企业“节省”了不少税收成本。
上海建工诚闵房产有限公司：行业发展增添活力
上海建工诚闵房产有限公司为上海建工集团旗下企业，成立于2011年，注册资金7亿元，主要从事房地产开发和销售。为确保“营改增”工作的顺利推进，企业从财务管理、人员培训、新老项目梳理、采购定价和发票管理等十个方面做了充足的准备。为了能够取得进项发票，企业还对现有供应商进行了全面梳理，确定供应商的纳税人身份、收集供应商相关基础信息及证照资料、建立供应商信息库，并明确日常更新及维护制度，便于在同等条件下比较和选择对企业更有利的供应商，同时避免可能由于未选择增值税一般纳税人或未取得增值税专用发票而导致进项税额无法抵扣的现象。
“营改增”以来，企业累计减负金额已达70余万元。企业坦言，由于现阶段企业正在开发运作的项目都可以作为“老项目”，按照简易征收的方法缴纳增值税，因此虽然税率没有变化，但是税负确实降低了不少。此外，基于增值税的抵扣制度，如：水、电、煤及办公场所租赁等支出取得的进项税额，也都可以纳入增值税核算，确实为企业节约了不少成本。
企业负责人还表示，通过“营改增”税收政策的实施，打通了房地产开发企业、施工企业、服务第三产业的税收抵扣链条。新开工的房地产项目中成本支出较大的土地、土建、安装等成本所蕴含的进项税额都可以得到抵扣，降低了税负、消除了重复征税。同时，“营改增”政策还能促使企业更加注重税收尤其是税收成本的管理，优化了投资开发、设计、工程、造价、财务等各业务模块的流程，促使企业的内控管理更加规范化、合理化。
个人买卖住房：实际税负略有下降
此次“营改增”初期，由于房屋交易将缴纳增值税，因此对于买卖房产的税负变化，不少购房者心里也曾有疑虑。经走访了解，从目前本市涉及个人的房产交易来看，增值税税率仍然为5%，相关的优惠政策也较营业税时期没有变化。但由于增值税的计税依据不同于营业税，个人缴纳的增值税税款实际仍是减少的。以一套总价500万元的住宅为例，假设其不符合任何优惠政策的条件，则其缴纳的营业税应当为500×5%=25万元，而缴纳的增值税则为500/（1+5%）×5%=23.8万元，税负明显减少了1.2万元。因此，个人在房产交易中的增值税税率较营业税保持不变，税负根据情况可能会有所下降。但是由于个人买卖房屋，尤其是二手房交易中，买卖双方协定的成交价格一般都已经包括税费负担的内容，因此，“营改增”后，个人房产交易中涉及的增值税税负较营业税时期略有下降。
专家视角
由于全面推开“营改增”试点仅5个多月时间，而房地产行业的建设、经营周期普遍较长，因此现阶段销售的房地产项目基本都是“老项目”（按规定开工日期在2016年4月30日前的房地产项目）。而按照“营改增”政策规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择简易计税方法按照5%的征收率计税，这意味着房地产企业的老项目可以适用和营业税同样的税率。因此，现阶段对于房地产开发企业而言，可以算是“营改增”的“过渡期”。此外，改革还对房地产企业收到预收款的情形作了“优惠”规定：房地产开发企业采取预收款方式销售开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，待产权发生转移时，再清算应纳税款，并扣除已预缴的增值税款。较“营改增”前收到预收款按5%缴纳营业税，预缴的征收率减少了二个百分点，为企业带来了更多的资金流。而对于采用一般计税方式缴纳增值税的，随着符合条件的土地价款以及其他一些进项税额可以进行抵扣，预计企业的税负还将进一步下降。
而另一方面，“营改增”后所有企业新增的不动产所含增值税均纳入了抵扣环节，这在很大程度上促进了房地产交易的活跃性，对于房地产业“去库存”是有积极影响的。同时，对于“营改增”而言，不动产纳入抵扣标志着消费型增值税制度的基本实现，有利于扩大企业投资，增强企业经营活力，为经济结构的转型发展注入了动力和“燃料”。
上海联洋世家置业有限公司：税率“平移”，税基却小了
上海联洋世家置业有限公司隶属于绿地集团，是一家从事房地产开发销售的知名企业，注册资金超过14亿元。2004年成立以来，开发和销售的以“联洋”品牌命名的楼盘不胜枚举。
为配合“营改增”改革，该企业首先在人力资源管理上进行了提升，专门配备了从事增值税税务管理的人员。同时通过聘请专家讲解增值税政策原理、发票管理规范等方法，有效提升了企业的增值税管理能力。在会计核算方面，为更准确、及时地完成增值税申报，企业根据增值税管理规范的要求，还调整了相关财务核算科目，从企业内部率先完成了“营改增”的变身，以适应新税制带来的变化。
“营改增”后，企业销售“老项目”因政策平移仍可按照5%的征收率计算缴纳增值税。企业本以为税率没有变化，则税收也不会有太大变化。但短短四个月来，企业累计销售额超过14.7亿元，较缴纳营业税，累计减负已经达到367万余元。
企业称，虽然按照简易计税方式缴纳增值税，名义税率没有变化，但是由于增值税是价外税，原来按14.7亿的计税基础缴纳的营业税，在计算增值税时需将其的含税销售价格换算为不含税的应税销售额，即14.7/（1+5%）=14，再按照适用征收率计算税款，则在“税率”不变的情况下，税负还是下降了，同样也为企业“节省”了不少税收成本。
上海建工诚闵房产有限公司：行业发展增添活力
上海建工诚闵房产有限公司为上海建工集团旗下企业，成立于2011年，注册资金7亿元，主要从事房地产开发和销售。为确保“营改增”工作的顺利推进，企业从财务管理、人员培训、新老项目梳理、采购定价和发票管理等十个方面做了充足的准备。为了能够取得进项发票，企业还对现有供应商进行了全面梳理，确定供应商的纳税人身份、收集供应商相关基础信息及证照资料、建立供应商信息库，并明确日常更新及维护制度，便于在同等条件下比较和选择对企业更有利的供应商，同时避免可能由于未选择增值税一般纳税人或未取得增值税专用发票而导致进项税额无法抵扣的现象。
“营改增”以来，企业累计减负金额已达70余万元。企业坦言，由于现阶段企业正在开发运作的项目都可以作为“老项目”，按照简易征收的方法缴纳增值税，因此虽然税率没有变化，但是税负确实降低了不少。此外，基于增值税的抵扣制度，如：水、电、煤及办公场所租赁等支出取得的进项税额，也都可以纳入增值税核算，确实为企业节约了不少成本。
企业负责人还表示，通过“营改增”税收政策的实施，打通了房地产开发企业、施工企业、服务第三产业的税收抵扣链条。新开工的房地产项目中成本支出较大的土地、土建、安装等成本所蕴含的进项税额都可以得到抵扣，降低了税负、消除了重复征税。同时，“营改增”政策还能促使企业更加注重税收尤其是税收成本的管理，优化了投资开发、设计、工程、造价、财务等各业务模块的流程，促使企业的内控管理更加规范化、合理化。
个人买卖住房：实际税负略有下降
此次“营改增”初期，由于房屋交易将缴纳增值税，因此对于买卖房产的税负变化，不少购房者心里也曾有疑虑。经走访了解，从目前本市涉及个人的房产交易来看，增值税税率仍然为5%，相关的优惠政策也较营业税时期没有变化。但由于增值税的计税依据不同于营业税，个人缴纳的增值税税款实际仍是减少的。以一套总价500万元的住宅为例，假设其不符合任何优惠政策的条件，则其缴纳的营业税应当为500×5%=25万元，而缴纳的增值税则为500/（1+5%）×5%=23.8万元，税负明显减少了1.2万元。因此，个人在房产交易中的增值税税率较营业税保持不变，税负根据情况可能会有所下降。但是由于个人买卖房屋，尤其是二手房交易中，买卖双方协定的成交价格一般都已经包括税费负担的内容，因此，“营改增”后，个人房产交易中涉及的增值税税负较营业税时期略有下降。
专家视角
由于全面推开“营改增”试点仅5个多月时间，而房地产行业的建设、经营周期普遍较长，因此现阶段销售的房地产项目基本都是“老项目”（按规定开工日期在2016年4月30日前的房地产项目）。而按照“营改增”政策规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择简易计税方法按照5%的征收率计税，这意味着房地产企业的老项目可以适用和营业税同样的税率。因此，现阶段对于房地产开发企业而言，可以算是“营改增”的“过渡期”。此外，改革还对房地产企业收到预收款的情形作了“优惠”规定：房地产开发企业采取预收款方式销售开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，待产权发生转移时，再清算应纳税款，并扣除已预缴的增值税款。较“营改增”前收到预收款按5%缴纳营业税，预缴的征收率减少了二个百分点，为企业带来了更多的资金流。而对于采用一般计税方式缴纳增值税的，随着符合条件的土地价款以及其他一些进项税额可以进行抵扣，预计企业的税负还将进一步下降。
而另一方面，“营改增”后所有企业新增的不动产所含增值税均纳入了抵扣环节，这在很大程度上促进了房地产交易的活跃性，对于房地产业“去库存”是有积极影响的。同时，对于“营改增”而言，不动产纳入抵扣标志着消费型增值税制度的基本实现，有利于扩大企业投资，增强企业经营活力，为经济结构的转型发展注入了动力和“燃料”。
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