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楼市调控加码城市还将扩容 房企或因高价拿地陷入困局
来源：证券日报 添加日期：2016年10月11日
9月30日晚间至10月9日，短短10天时间内，北京、天津、苏州、成都、合肥、南京、深圳等22个城市先后发布新楼市调控政策， 重启限购之外，信贷政策从严，并从供地量和限价等多方面出击，抑制投资需求，防止房价过快上涨。
从政策内容看，除北京、深圳、合肥、苏州、东莞等城市限购限贷、限价较为严厉外，此轮收紧性政策密集出台，将降低四季度房地产市场温度。
同策咨询研究部总监张宏伟预计，上述热点城市会率先出现大幅降价的个案现象，市场也将普遍进入降价的周期，投资客开始退场，核心城市的周边城市也会降温，市场将回归以居住和改善为主的理性市场，这一过程可能会延续到2018年上半年。
值得关注的是，此轮调控政策对于信贷、限价等方面的调整将对地王项目施以重压。张宏伟认为，去年下半年至今已经出让的地王项目如果打算2017年入市，那么也就意味着这些项目很难通过房价上涨获得收益，拿地王的企业也有可能因为地王陷入困局。
调控加码城市还将扩容
“从短短10天内，20多个城市集中全面出台政策来看，主要以二线城市为主，而且基本都是前期房价涨幅较高城市。” 中原地产首席分析师张大伟表示，从出台政策的城市特点看，可以判断，未来还有多个城市会出台条款政策，最后有可能将有20个-30个城市加入调控阵营，包括北京周围、上海周围、深圳周围，以及8月份-9月份房价上涨排名前30位的城市，都很可能出台力度不一的调控政策。
事实上，此轮调控政策虽是一城一策，但部分城市力度太大，给很多出台政策力度不大的城市以压力，预期这些城市很可能会继续加码“打补丁”。
至于此轮调控政策密集出台的背后原因，多位业内人士认为，这一轮房价上涨过快过于集中，也是杠杆利用力度最大的一次上涨。
张大伟表示，当下各种消费贷、抵押贷很大部分进入了房地产领域，如果央行收紧这些政策，那么对房地产市场的影响将比这一轮调控更大。
瞭望智库研究员慈冰接受《证券日报》记者采访时表示，今年信贷一大半都给了房地产，明年还想保持今年涨势，全部新增信贷给房地产都不够。失去流动性市场必然萎缩，之后，房价能不能横盘稳住、房子能不能卖出去，都是大疑问。市场最大可能是单边下行。
此外，慈冰认为，房地产调控原则是“因城施策”，不搞“一刀切”，目标是稳一线城市、控二线城市、搞活三、四线城市。但以往实践证明，房地产市场预期的改变，一定是源于一、二线城市，并进而影响带动三、四线城市，市场联动效应明显。因而，在目前的市场情况下，中央政府并未出台全国性收紧政策，根本原因是避免市场预期改变，市场信心缺失。但目前观察的情况是，各地方政府调控政策趋紧明显，力度持续加大，可以预计，持续时间至少到明年下半年。
不过，张宏伟表示，当全国核心一、二线城市“全城限购限贷”之后，楼市需求势必会外溢到其他城市，这对于上述非热点城市来讲，可能迎来“活”的时机，尤其是对于库存去化周期小于15个月的城市来讲，有可能在这一轮三、四线城市复苏大潮中率先好转，市场也会因此活跃起来。
但是，投资客、加杠杆入市需求将撤离，资金在各个城市间的轮动效应将会结束，运营状况不佳的房企将面临资金压力，其中，今年摘得地王的企业压力尤重。
地王将受累
据中原地产研究部统计数据显示，2016年是全国地王出现最多刷新历史记录的一年，一线城市住宅土地平均溢价率达到了94.6%，二线城市达到了65.23%，全年超过10亿元的地块高达405宗、溢价率超过100%的地王高达211宗，均创造了历史记录。
张宏伟也称，如果按照部分城市土地新政，有些地王还需要现房销售，拍地之后开工时间、达到预售条件和竣工时间也遭到限制，这些地王将陷入困局。可以预见，由于经济周期与房地产周期在2017年下半年后同时处于低谷期，去年下半年至今已经出让的地王项目如果打算2017年入市，那么这些项目很难通过房价上涨获得收益。这意味着，去年下半年至今的的地王项目如果今年下半年或明年入市的话势必是亏损的，拿地王的企业也有可能因为地王陷入困局，比如拿地较为激进的闽系房企。
慈冰也表示，加大查处违规入市资金、大幅提高首付比例等措施会对高端住宅市场产生较大影响。一线城市高端住宅会出现有价无市的状况，大量持有“地王”的开发企业面临较大压力。
张宏伟则直言，因激进拿地王的部分房企可能受制于投资客的离场以及此轮调控的影响，而最终被动退出房地产市场。他表示，由于房企“加杠杆”的资金周期一般为2年左右， 2017年下半年将是这些“加杠杆”资金开始到期的时间，而随着时间的推移与调控的深入，金融机构会强化对于房企的“风险控制”，也会采取一些“降杠杆”的措施。届时，其将通过严格执行放贷企业标准、下调企业信用评级、降低抵押率，甚至停贷等方式对于“风险”房企或项目进行“风险控制”，防止楼市出现债务违约，控制自身坏账率。届时，“加杠杆”较为明显的房企可能在2017年下半年的楼市调整期遇到资金兑付的问题，有可能会遇到资金链断裂的危机，那么，将极有可能因此陷入困局，最终被其他企业收购股权或项目。
从政策内容看，除北京、深圳、合肥、苏州、东莞等城市限购限贷、限价较为严厉外，此轮收紧性政策密集出台，将降低四季度房地产市场温度。
同策咨询研究部总监张宏伟预计，上述热点城市会率先出现大幅降价的个案现象，市场也将普遍进入降价的周期，投资客开始退场，核心城市的周边城市也会降温，市场将回归以居住和改善为主的理性市场，这一过程可能会延续到2018年上半年。
值得关注的是，此轮调控政策对于信贷、限价等方面的调整将对地王项目施以重压。张宏伟认为，去年下半年至今已经出让的地王项目如果打算2017年入市，那么也就意味着这些项目很难通过房价上涨获得收益，拿地王的企业也有可能因为地王陷入困局。
调控加码城市还将扩容
“从短短10天内，20多个城市集中全面出台政策来看，主要以二线城市为主，而且基本都是前期房价涨幅较高城市。” 中原地产首席分析师张大伟表示，从出台政策的城市特点看，可以判断，未来还有多个城市会出台条款政策，最后有可能将有20个-30个城市加入调控阵营，包括北京周围、上海周围、深圳周围，以及8月份-9月份房价上涨排名前30位的城市，都很可能出台力度不一的调控政策。
事实上，此轮调控政策虽是一城一策，但部分城市力度太大，给很多出台政策力度不大的城市以压力，预期这些城市很可能会继续加码“打补丁”。
至于此轮调控政策密集出台的背后原因，多位业内人士认为，这一轮房价上涨过快过于集中，也是杠杆利用力度最大的一次上涨。
张大伟表示，当下各种消费贷、抵押贷很大部分进入了房地产领域，如果央行收紧这些政策，那么对房地产市场的影响将比这一轮调控更大。
瞭望智库研究员慈冰接受《证券日报》记者采访时表示，今年信贷一大半都给了房地产，明年还想保持今年涨势，全部新增信贷给房地产都不够。失去流动性市场必然萎缩，之后，房价能不能横盘稳住、房子能不能卖出去，都是大疑问。市场最大可能是单边下行。
此外，慈冰认为，房地产调控原则是“因城施策”，不搞“一刀切”，目标是稳一线城市、控二线城市、搞活三、四线城市。但以往实践证明，房地产市场预期的改变，一定是源于一、二线城市，并进而影响带动三、四线城市，市场联动效应明显。因而，在目前的市场情况下，中央政府并未出台全国性收紧政策，根本原因是避免市场预期改变，市场信心缺失。但目前观察的情况是，各地方政府调控政策趋紧明显，力度持续加大，可以预计，持续时间至少到明年下半年。
不过，张宏伟表示，当全国核心一、二线城市“全城限购限贷”之后，楼市需求势必会外溢到其他城市，这对于上述非热点城市来讲，可能迎来“活”的时机，尤其是对于库存去化周期小于15个月的城市来讲，有可能在这一轮三、四线城市复苏大潮中率先好转，市场也会因此活跃起来。
但是，投资客、加杠杆入市需求将撤离，资金在各个城市间的轮动效应将会结束，运营状况不佳的房企将面临资金压力，其中，今年摘得地王的企业压力尤重。
地王将受累
据中原地产研究部统计数据显示，2016年是全国地王出现最多刷新历史记录的一年，一线城市住宅土地平均溢价率达到了94.6%，二线城市达到了65.23%，全年超过10亿元的地块高达405宗、溢价率超过100%的地王高达211宗，均创造了历史记录。
张宏伟也称，如果按照部分城市土地新政，有些地王还需要现房销售，拍地之后开工时间、达到预售条件和竣工时间也遭到限制，这些地王将陷入困局。可以预见，由于经济周期与房地产周期在2017年下半年后同时处于低谷期，去年下半年至今已经出让的地王项目如果打算2017年入市，那么这些项目很难通过房价上涨获得收益。这意味着，去年下半年至今的的地王项目如果今年下半年或明年入市的话势必是亏损的，拿地王的企业也有可能因为地王陷入困局，比如拿地较为激进的闽系房企。
慈冰也表示，加大查处违规入市资金、大幅提高首付比例等措施会对高端住宅市场产生较大影响。一线城市高端住宅会出现有价无市的状况，大量持有“地王”的开发企业面临较大压力。
张宏伟则直言，因激进拿地王的部分房企可能受制于投资客的离场以及此轮调控的影响，而最终被动退出房地产市场。他表示，由于房企“加杠杆”的资金周期一般为2年左右， 2017年下半年将是这些“加杠杆”资金开始到期的时间，而随着时间的推移与调控的深入，金融机构会强化对于房企的“风险控制”，也会采取一些“降杠杆”的措施。届时，其将通过严格执行放贷企业标准、下调企业信用评级、降低抵押率，甚至停贷等方式对于“风险”房企或项目进行“风险控制”，防止楼市出现债务违约，控制自身坏账率。届时，“加杠杆”较为明显的房企可能在2017年下半年的楼市调整期遇到资金兑付的问题，有可能会遇到资金链断裂的危机，那么，将极有可能因此陷入困局，最终被其他企业收购股权或项目。
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