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“营改增”对二手房税负的影响
来源：中华会计网校 添加日期：2016年03月28日
营改增这场旷日持久的“战役”即将在今年5月1日全面完成。3月13日，税务总局局长王军表示，此次营改增确实面临诸多挑战，比如二手房交易就要面临前所未有的大量自然人从缴纳营业税改为缴纳增值税的情况。由于此前二手房交易税收由地税征管，营改增后如何征管又成了一道新的难题。在业内看来，由于所有行业税负只减不增是本轮营改增的主要目标，那么改革后的二手房交易税负究竟会不会高于当前呢。我们下面来听听专家的说法。
中央财经大学税务学院副院长刘桓认为：目前增值税共有两种发票，分别针对的是一般纳税人和小规模纳税人，其中对小规模纳税人征收增值税的做法就可以为个人缴纳增值税所用，即按照简易计税方法征税。
伟业我爱我家品牌中心总监孔丹也表示，从营改增的大方向上来看，改革的最终目的应该还是降低个人、企业的税收负担，因此个人二手房交易征收增值税后，交易过程中的整体税费缴纳额度应该是稳中有降的。
中国人民大学财政金融学院教授朱青认为，营改增之后只是税种和计税方式的替代，并不会增加普通老百姓的购房负担。老百姓卖二手房，不会像企业那样，用销项税减进项税来计算应纳税款，营业税改成增值税后并不会加重买卖二手房的税收负担。按照财政部网站发布的《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》，个人转卖住房，对购买2年及以上的免征营业税，不足2年的全额征税。朱青表示，全面推行营改增之后，首先免税政策还会继续执行，而对需要征税的，按照现有增值税以不含税价计算税额的方法，个人二手房买卖要缴纳的税还会比营业税少一点，实际上老百姓二手房交易的税负成本还会下降。朱青还认为个人二手房交易的税收优惠政策会延续，只不过今年5月1号以后就没有营业税了，税种的名称变了，改成增值税了。
综合上述三位专家的观点，“营改增”后，二手房的税负确认是不会上升的，主要因素如下：
1、“营改增”后，对于个人的二手房交易， 会按照简易计税方法征税，且增值税的征收率与当前5%营业税的税率一致。
2、“营改增”之前，营业税是价内税，计算缴纳的税金直接以交易金额为依据，而改为增值税后，增值税是价外税，需要将交易金额换税为不含税收入再计算应缴的增值税，计税依据相比之前有所减少。
3、“营改增”前，个人转卖住房，对购买2年及以上的免征营业税，不足2年的全额征税，“营改增”后，所有地区对个人转卖住房不足2年的都全额缴纳增值税，北京市、上海市、广州市、深圳市对个人销售购买2年以上的非普通住房，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税，个人将购买2年以上的普通住房对外销售的，免征增值税。除上述地区外的其他地区，个人将购买2年以上的住房对外销售的，均免增值税。
综上所述，营改增后，对于个人的二手房交易，税负从总体上来讲，确实是下降的，所有行业税负只减不增作为本轮营改增的主要目标是完全可以实现的，老百姓的钱袋袋是不会因“营改增”而缩水的。
中央财经大学税务学院副院长刘桓认为：目前增值税共有两种发票，分别针对的是一般纳税人和小规模纳税人，其中对小规模纳税人征收增值税的做法就可以为个人缴纳增值税所用，即按照简易计税方法征税。
伟业我爱我家品牌中心总监孔丹也表示，从营改增的大方向上来看，改革的最终目的应该还是降低个人、企业的税收负担，因此个人二手房交易征收增值税后，交易过程中的整体税费缴纳额度应该是稳中有降的。
中国人民大学财政金融学院教授朱青认为，营改增之后只是税种和计税方式的替代，并不会增加普通老百姓的购房负担。老百姓卖二手房，不会像企业那样，用销项税减进项税来计算应纳税款，营业税改成增值税后并不会加重买卖二手房的税收负担。按照财政部网站发布的《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》，个人转卖住房，对购买2年及以上的免征营业税，不足2年的全额征税。朱青表示，全面推行营改增之后，首先免税政策还会继续执行，而对需要征税的，按照现有增值税以不含税价计算税额的方法，个人二手房买卖要缴纳的税还会比营业税少一点，实际上老百姓二手房交易的税负成本还会下降。朱青还认为个人二手房交易的税收优惠政策会延续，只不过今年5月1号以后就没有营业税了，税种的名称变了，改成增值税了。
综合上述三位专家的观点，“营改增”后，二手房的税负确认是不会上升的，主要因素如下：
1、“营改增”后，对于个人的二手房交易， 会按照简易计税方法征税，且增值税的征收率与当前5%营业税的税率一致。
2、“营改增”之前，营业税是价内税，计算缴纳的税金直接以交易金额为依据，而改为增值税后，增值税是价外税，需要将交易金额换税为不含税收入再计算应缴的增值税，计税依据相比之前有所减少。
3、“营改增”前，个人转卖住房，对购买2年及以上的免征营业税，不足2年的全额征税，“营改增”后，所有地区对个人转卖住房不足2年的都全额缴纳增值税，北京市、上海市、广州市、深圳市对个人销售购买2年以上的非普通住房，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税，个人将购买2年以上的普通住房对外销售的，免征增值税。除上述地区外的其他地区，个人将购买2年以上的住房对外销售的，均免增值税。
综上所述，营改增后，对于个人的二手房交易，税负从总体上来讲，确实是下降的，所有行业税负只减不增作为本轮营改增的主要目标是完全可以实现的，老百姓的钱袋袋是不会因“营改增”而缩水的。
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