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楼市配资玩法生变：大量资金曲线入市后果严重
来源：新华网 添加日期：2016年03月25日
在监管加码的情况下，“首付贷”产品虽然普遍下架，但围绕楼市配资的隐形杠杆产品并未终止。日前，一份来自深圳互联网金融协会的业务排查通知，令各方开始注意到楼市“众筹配资”这类炒房模式。上述通知显示，网络众筹购房涉嫌“非法集资”，其后续引发的金融风险极高。
银行人士透露，目前除了首付贷、众筹等方式之外，购房需求者仍可以通过消费贷、过桥贷、赎楼贷、装修贷等其他楼市融资的方式曲线进场，从而加大楼市的虚火。由于近年来，中介和互联网金融平台对金融业务的渗透以及地产商自身的去库存压力，银行对上述几类资金的把控难度加大。
不过，由于监管部门对楼市加杠杆产品风险的日渐重视，银行方面开始收紧对涉及房地产交易方面的贷款业务。据悉，目前广州、深圳、东莞等地银行及支行网点开始紧急排查其贷款资金去向，并对企业经营贷款或过桥贷款等项目进行谨慎排查，以防止大量资金绕道进入楼市。
“众筹炒楼”遭叫停
自从全面清查“首付贷”产品之后，深圳又开始对“众筹”炒楼业务进行严格排查和清理。日前，深圳市互联网金融协会下发《关于严禁开展“众筹炒楼”房地产金融业务，加强金融风险防控的通知》，要求全市互联网金融企业全面停止开展“众筹炒楼”房地产金融业务，并进行自查自纠和行业清理。
上述《通知》指出，近期深圳部分房地产企业、房地产中介、众筹、P2P等机构平台推出“众筹炒楼”房地产金融业务，即通过微信、互联网等平台筹集投资人资金、合伙购买房产。此类行为不仅涉嫌非法集资，存在投资人资金被非法利用风险，易引发维权事件，也涉嫌规避国家有关监管政策，让购买力不足或由于限购无法购房的人违规购买房产，增加房价波动情况下违约概率、极易引发系统性金融风险，对深证市金融市场带来不稳定因素。
按照深圳互联网金融协会要求，各企业自即日起，严禁新开展“众筹炒楼”业务。对于存量业务，立即停止募集并清理。任何企业不得通过更改“名称”、转为线下筹集等方式继续开展业务;并且表示协会自即日起至5月1日前，全面开展互联网金融行业摸底排查、自查自纠和清理工作。同时，各企业要在清理过程中，妥善处理相关风险。
据了解，早在“首付贷”产品之前，“众筹炒楼”这类配资模式已经悄然成为楼市变相加杠杆融资的方式之一。提供众筹购房项目的互金平台相关人士表示，过去一段时间，深圳楼市火爆，房地产众筹项目的收益率非常诱人，也受到很多投资者欢迎，很多众筹项目都是从千元起筹，一天之内就会认筹完毕。“对于投资人而言，可以通过众筹方式，低成本参与炒房获利，对于资金不足的购房者而言，众筹购房是一个不错的融资方式。”不过，上述人士称，在监管发出警示信号之后，这类业务基本就被暂停。
值得注意的是，“众筹炒楼”的配资方式虽然新颖，但其规模量并不大，现在不少众筹项目的实际融资的金额开始降低，失败项目较多。第三方机构众筹家数据研究院2015年底的统计数据显示，全国共有330个房产众筹项目分布在34家房产众筹平台上。其中众筹成功的项目数量达265个，占据总项目数的80.3%，实际融资金额达65166.53万元;正在众筹中的项目为37个，占据总项目数的11.21%，实际融资金额为306.79万元;宣告失败的众筹项目数为28个，占总项目数的8.48%，融资额仅为552.1万元。
“一方面楼市配资的产品已经受到监管部门的重视，很多平台如果风控不过关，会令投资人遭受到大面积损失，这是暂停众筹买房业务的主要原因;另一方面楼市降温的信号开始出现，很多炒房客已经提前退出，炒房收益空间不大，造成这种项目的吸引力也在减弱。”上述平台人士表示。
业内人士分析，真正的房地产众筹业务和众筹炒房的概念有本质上的差异，前者是以物业产权作为投资标的，让投资人分享房地产领域高额投资回报，其资产本身产权清晰，退出方式明确，且投资周期也相对较长;后者以高收益作为手段，通过“短买短卖”方式进行楼市投机，是一种借助互联网平台的“伪众筹”概念。
楼市配资“三玩法”
尽管监管环境逐渐从严，诸如“首付贷”、“众筹炒楼”等楼市配资业务及相关产品开始进行批量清理，但从中介机构及互联网金融平台等机构方面了解，目前围绕楼市配资的相关贷款产品名目繁多，模式多样，对于是否隶属于投机性融资的贷款资金界定不清晰，造成很多类似“首付贷”的楼市融资产品依然在市场中活跃。
从目前市场上所谓的楼市配资来看，主要有首付贷、过桥贷和赎楼贷。“从严格的杠杆定义来说，首付贷可以说是楼市杠杆资金。比如按揭新政之前，二套房首付需要四成，以市价400万元的房子价值计算，购房者首付资金需要160万元，在首付贷没被喊停之前，购房者可以通过房地产中介的金融服务、小贷公司、P2P等机构筹得部分资金，之前市场大部分提供这类服务的机构能够把购房人给到银行的按揭首付做到20%，即前述需付160万元的购房者只需要付80万元首付，另外80万元则由做首付贷业务的公司贷出，这个算得上是杠杆资金，把杠杆从原来的2.5倍做到了5倍。”某银行深圳分行工作人员表示。
该人士认为，其他的过桥贷和赎楼贷只能算是给楼市交易人提供的短期融资业务，还算不上杠杆资金。“过桥贷、赎楼贷这些业务一直都有。比如甲方想出售房屋，乙方想买甲方的房子，但甲方的房子还有贷款未还完也一时拿不出那么多钱将剩余贷款还清，要完成房屋交割甲方就需要一笔资金将贷款结清，过桥贷就产生了，房地产中介和小贷公司都会去做这些短期资金拆借的业务。赎楼贷的性质也差不多，一些有改善住房需求的人需要把名下的房屋出售后才能有资金购置新房，也需要寻找资金帮助其结清贷款完成房屋出售。”该银行工作人员表示，这些业务期限一般在两三个月左右。
中国证券报记者了解到，在P2P、众筹等互联网金融没出现之前，这类业务主要是一些民间金融和小贷公司这类机构在做，但在互联网金融迅速发展后，这些线上的业务被搬到线上，还通过互联网的形式从普通投资人处筹得资金，规模得到快速放大，包括一些房地产中介，此前将这类金融业务列入其扩充的重要版图，如此前的搜房网、世联地产和链家地产。
“对于银行来说，我们在做按揭时也会把控风险，去了解购房者的资金来源。因为楼房具有强烈的区位属性，资金出借方一般会是附近圈子内比较熟悉的小贷或者其他机构，如果首付加了杠杆也容易识别。最近几年房地产中介和互联网的结合对于金融业务的渗入，加之地产商头顶去库存的压力需要资金支持而加大了与这些机构合作，对于银行来说，首付资金的把控难度增加了一些，也给投资客提供了更多资金来源和运用的可能，会在一定程度上加剧推动了房价。”一位银行信贷人士认为。
“一般来说，新房业务都经手房地产商和地产中介，按揭批量到银行，银行很难将资金来源一一查明，互联网金融的发展使得资金从各处聚集，一方面推高市场投机的可能，一方面出资人也很难知道资金流到什么资产上，风险把控落在了提供这些业务的机构上，而这些机构是否具有金融风险控制能力就比较难说了。再加上资金逐利的本性，推动市场预期和楼市泡沫。”该信贷人士表示。
有券商机构地产分析师认为，市场上有关于购房置业相关的贷款产品，本身无法排除被用于购房的可能，但提供相关产品和业务的机构，在贷后资金流向的风控上并不会做严格把关，需要借助银行进行最终把关。比如，有上市地产商官网显示，目前该公司仍提供有关新房置业贷等相关融资产品，该产品被描述为适用于其购房客户群体，对于“借款用途会否被用于首付购房”，上述地产商工作人员称，并不对借款的流向进行追踪。
银行谨慎排查
业内人士表示，由于一二线城市楼市火热，尽管银行有较严格的风险隔离，但不排除一些资金绕道进入楼市。“除按揭外，很多银行都有装修贷、大款消费贷等产品，在看好楼市的情况下，一些贷款人会将这类资金投进楼市做投资。对于银行来说，这个口子是比较难堵的。比如银行规定装修贷一般在购房者买入房子半年后才允许办理发放，你判断不了购房人是否通过首付贷购买的房子，贷款人可能拿装修贷的钱去填补首付贷，也不排除申请装修贷或大额消费贷的人通过刷卡渠道将钱转出进而投资楼市。”一位银行从业人士表示。
据悉，目前深圳不少银行的支行网点已经在摸底排查贷款资金流向。在实体经济不振而楼市价格节节高升的情境下，一些企业将自有资金投资于楼市，再从银行处去获得信贷资金去填补企业运营资金的缺口。“楼市走好的情况下不会有问题，但如果楼市是虚火而大量资金持续涌入无疑加剧了这把火，如果楼市一旦下行，企业投入楼市的投机资金的不安全性必然或多或少会传导至银行放出去的资金上。如果有大量曲线入市的这类资金，造成的后果还是会比较严重。”上述银行人士认为。
惠州银行业人士向记者表示，其所在银行对于“首付贷”等楼市杠杆资金也加强了合规排查。目前实体经济状况不好，银行对企业经营贷的份额收缩，放贷非常谨慎。相对而言，由于按揭贷款违约风险较小，不少银行大力在做按揭业务。“由于受深圳房价上涨的影响，东莞、惠州的房价也在上涨，一些本地企业也会有资金通过各种途径进入楼市，实体经济的发展会进一步受到影响，这成了一个无解的‘悖论’。”该银行人士表示，其所在银行目前主推按揭业务，在经营贷方面由于企业经营风险太大不敢轻易放贷，对于贷出资金的流向也在严加排查。
实际上，除了银行自身排查之外，监管部门还要求包括中介、地产商、P2P平台、小贷公司等各类机构对楼市配资的杠杆资金进行严格的摸底清查。有消息称，日前北京、上海、深圳地区的金融办或行业协会等监管部门都对当地房地产场外配资市场情况进行摸底排查，梳理涉及众筹买方、“首付贷”或其他涉及高杠杆房贷情况的相关企业名单、数量、产品模式等。同时，有监管部门组织深圳近20家银行召开房地产信贷监管的有关会议，强调房地产信贷风险，抑制投机性需求，并将严禁银行理财资金对接各类首付贷产品。
专家认为，防范首付贷等楼市配资产品的高杠杆风险，还是需要借助银行进行最终把关，强化审核力度，排查流水异动，对购房资格进行审核等。上海新金融研究院研究员郭峰表示，从商业银行入手，防范首付贷带来的高杠杆风险，才是整顿首付贷的合法姿势，“监管部门可以要求商业银行加强放贷贷款资质审核，将首付款来源作为贷款发放的一项条件。甚至可以窗口指导，要求首付款不是自有资金的，一律不得发放房贷，更符合依法监管的逻辑。”
银行人士透露，目前除了首付贷、众筹等方式之外，购房需求者仍可以通过消费贷、过桥贷、赎楼贷、装修贷等其他楼市融资的方式曲线进场，从而加大楼市的虚火。由于近年来，中介和互联网金融平台对金融业务的渗透以及地产商自身的去库存压力，银行对上述几类资金的把控难度加大。
不过，由于监管部门对楼市加杠杆产品风险的日渐重视，银行方面开始收紧对涉及房地产交易方面的贷款业务。据悉，目前广州、深圳、东莞等地银行及支行网点开始紧急排查其贷款资金去向，并对企业经营贷款或过桥贷款等项目进行谨慎排查，以防止大量资金绕道进入楼市。
“众筹炒楼”遭叫停
自从全面清查“首付贷”产品之后，深圳又开始对“众筹”炒楼业务进行严格排查和清理。日前，深圳市互联网金融协会下发《关于严禁开展“众筹炒楼”房地产金融业务，加强金融风险防控的通知》，要求全市互联网金融企业全面停止开展“众筹炒楼”房地产金融业务，并进行自查自纠和行业清理。
上述《通知》指出，近期深圳部分房地产企业、房地产中介、众筹、P2P等机构平台推出“众筹炒楼”房地产金融业务，即通过微信、互联网等平台筹集投资人资金、合伙购买房产。此类行为不仅涉嫌非法集资，存在投资人资金被非法利用风险，易引发维权事件，也涉嫌规避国家有关监管政策，让购买力不足或由于限购无法购房的人违规购买房产，增加房价波动情况下违约概率、极易引发系统性金融风险，对深证市金融市场带来不稳定因素。
按照深圳互联网金融协会要求，各企业自即日起，严禁新开展“众筹炒楼”业务。对于存量业务，立即停止募集并清理。任何企业不得通过更改“名称”、转为线下筹集等方式继续开展业务;并且表示协会自即日起至5月1日前，全面开展互联网金融行业摸底排查、自查自纠和清理工作。同时，各企业要在清理过程中，妥善处理相关风险。
据了解，早在“首付贷”产品之前，“众筹炒楼”这类配资模式已经悄然成为楼市变相加杠杆融资的方式之一。提供众筹购房项目的互金平台相关人士表示，过去一段时间，深圳楼市火爆，房地产众筹项目的收益率非常诱人，也受到很多投资者欢迎，很多众筹项目都是从千元起筹，一天之内就会认筹完毕。“对于投资人而言，可以通过众筹方式，低成本参与炒房获利，对于资金不足的购房者而言，众筹购房是一个不错的融资方式。”不过，上述人士称，在监管发出警示信号之后，这类业务基本就被暂停。
值得注意的是，“众筹炒楼”的配资方式虽然新颖，但其规模量并不大，现在不少众筹项目的实际融资的金额开始降低，失败项目较多。第三方机构众筹家数据研究院2015年底的统计数据显示，全国共有330个房产众筹项目分布在34家房产众筹平台上。其中众筹成功的项目数量达265个，占据总项目数的80.3%，实际融资金额达65166.53万元;正在众筹中的项目为37个，占据总项目数的11.21%，实际融资金额为306.79万元;宣告失败的众筹项目数为28个，占总项目数的8.48%，融资额仅为552.1万元。
“一方面楼市配资的产品已经受到监管部门的重视，很多平台如果风控不过关，会令投资人遭受到大面积损失，这是暂停众筹买房业务的主要原因;另一方面楼市降温的信号开始出现，很多炒房客已经提前退出，炒房收益空间不大，造成这种项目的吸引力也在减弱。”上述平台人士表示。
业内人士分析，真正的房地产众筹业务和众筹炒房的概念有本质上的差异，前者是以物业产权作为投资标的，让投资人分享房地产领域高额投资回报，其资产本身产权清晰，退出方式明确，且投资周期也相对较长;后者以高收益作为手段，通过“短买短卖”方式进行楼市投机，是一种借助互联网平台的“伪众筹”概念。
楼市配资“三玩法”
尽管监管环境逐渐从严，诸如“首付贷”、“众筹炒楼”等楼市配资业务及相关产品开始进行批量清理，但从中介机构及互联网金融平台等机构方面了解，目前围绕楼市配资的相关贷款产品名目繁多，模式多样，对于是否隶属于投机性融资的贷款资金界定不清晰，造成很多类似“首付贷”的楼市融资产品依然在市场中活跃。
从目前市场上所谓的楼市配资来看，主要有首付贷、过桥贷和赎楼贷。“从严格的杠杆定义来说，首付贷可以说是楼市杠杆资金。比如按揭新政之前，二套房首付需要四成，以市价400万元的房子价值计算，购房者首付资金需要160万元，在首付贷没被喊停之前，购房者可以通过房地产中介的金融服务、小贷公司、P2P等机构筹得部分资金，之前市场大部分提供这类服务的机构能够把购房人给到银行的按揭首付做到20%，即前述需付160万元的购房者只需要付80万元首付，另外80万元则由做首付贷业务的公司贷出，这个算得上是杠杆资金，把杠杆从原来的2.5倍做到了5倍。”某银行深圳分行工作人员表示。
该人士认为，其他的过桥贷和赎楼贷只能算是给楼市交易人提供的短期融资业务，还算不上杠杆资金。“过桥贷、赎楼贷这些业务一直都有。比如甲方想出售房屋，乙方想买甲方的房子，但甲方的房子还有贷款未还完也一时拿不出那么多钱将剩余贷款还清，要完成房屋交割甲方就需要一笔资金将贷款结清，过桥贷就产生了，房地产中介和小贷公司都会去做这些短期资金拆借的业务。赎楼贷的性质也差不多，一些有改善住房需求的人需要把名下的房屋出售后才能有资金购置新房，也需要寻找资金帮助其结清贷款完成房屋出售。”该银行工作人员表示，这些业务期限一般在两三个月左右。
中国证券报记者了解到，在P2P、众筹等互联网金融没出现之前，这类业务主要是一些民间金融和小贷公司这类机构在做，但在互联网金融迅速发展后，这些线上的业务被搬到线上，还通过互联网的形式从普通投资人处筹得资金，规模得到快速放大，包括一些房地产中介，此前将这类金融业务列入其扩充的重要版图，如此前的搜房网、世联地产和链家地产。
“对于银行来说，我们在做按揭时也会把控风险，去了解购房者的资金来源。因为楼房具有强烈的区位属性，资金出借方一般会是附近圈子内比较熟悉的小贷或者其他机构，如果首付加了杠杆也容易识别。最近几年房地产中介和互联网的结合对于金融业务的渗入，加之地产商头顶去库存的压力需要资金支持而加大了与这些机构合作，对于银行来说，首付资金的把控难度增加了一些，也给投资客提供了更多资金来源和运用的可能，会在一定程度上加剧推动了房价。”一位银行信贷人士认为。
“一般来说，新房业务都经手房地产商和地产中介，按揭批量到银行，银行很难将资金来源一一查明，互联网金融的发展使得资金从各处聚集，一方面推高市场投机的可能，一方面出资人也很难知道资金流到什么资产上，风险把控落在了提供这些业务的机构上，而这些机构是否具有金融风险控制能力就比较难说了。再加上资金逐利的本性，推动市场预期和楼市泡沫。”该信贷人士表示。
有券商机构地产分析师认为，市场上有关于购房置业相关的贷款产品，本身无法排除被用于购房的可能，但提供相关产品和业务的机构，在贷后资金流向的风控上并不会做严格把关，需要借助银行进行最终把关。比如，有上市地产商官网显示，目前该公司仍提供有关新房置业贷等相关融资产品，该产品被描述为适用于其购房客户群体，对于“借款用途会否被用于首付购房”，上述地产商工作人员称，并不对借款的流向进行追踪。
银行谨慎排查
业内人士表示，由于一二线城市楼市火热，尽管银行有较严格的风险隔离，但不排除一些资金绕道进入楼市。“除按揭外，很多银行都有装修贷、大款消费贷等产品，在看好楼市的情况下，一些贷款人会将这类资金投进楼市做投资。对于银行来说，这个口子是比较难堵的。比如银行规定装修贷一般在购房者买入房子半年后才允许办理发放，你判断不了购房人是否通过首付贷购买的房子，贷款人可能拿装修贷的钱去填补首付贷，也不排除申请装修贷或大额消费贷的人通过刷卡渠道将钱转出进而投资楼市。”一位银行从业人士表示。
据悉，目前深圳不少银行的支行网点已经在摸底排查贷款资金流向。在实体经济不振而楼市价格节节高升的情境下，一些企业将自有资金投资于楼市，再从银行处去获得信贷资金去填补企业运营资金的缺口。“楼市走好的情况下不会有问题，但如果楼市是虚火而大量资金持续涌入无疑加剧了这把火，如果楼市一旦下行，企业投入楼市的投机资金的不安全性必然或多或少会传导至银行放出去的资金上。如果有大量曲线入市的这类资金，造成的后果还是会比较严重。”上述银行人士认为。
惠州银行业人士向记者表示，其所在银行对于“首付贷”等楼市杠杆资金也加强了合规排查。目前实体经济状况不好，银行对企业经营贷的份额收缩，放贷非常谨慎。相对而言，由于按揭贷款违约风险较小，不少银行大力在做按揭业务。“由于受深圳房价上涨的影响，东莞、惠州的房价也在上涨，一些本地企业也会有资金通过各种途径进入楼市，实体经济的发展会进一步受到影响，这成了一个无解的‘悖论’。”该银行人士表示，其所在银行目前主推按揭业务，在经营贷方面由于企业经营风险太大不敢轻易放贷，对于贷出资金的流向也在严加排查。
实际上，除了银行自身排查之外，监管部门还要求包括中介、地产商、P2P平台、小贷公司等各类机构对楼市配资的杠杆资金进行严格的摸底清查。有消息称，日前北京、上海、深圳地区的金融办或行业协会等监管部门都对当地房地产场外配资市场情况进行摸底排查，梳理涉及众筹买方、“首付贷”或其他涉及高杠杆房贷情况的相关企业名单、数量、产品模式等。同时，有监管部门组织深圳近20家银行召开房地产信贷监管的有关会议，强调房地产信贷风险，抑制投机性需求，并将严禁银行理财资金对接各类首付贷产品。
专家认为，防范首付贷等楼市配资产品的高杠杆风险，还是需要借助银行进行最终把关，强化审核力度，排查流水异动，对购房资格进行审核等。上海新金融研究院研究员郭峰表示，从商业银行入手，防范首付贷带来的高杠杆风险，才是整顿首付贷的合法姿势，“监管部门可以要求商业银行加强放贷贷款资质审核，将首付款来源作为贷款发放的一项条件。甚至可以窗口指导，要求首付款不是自有资金的，一律不得发放房贷，更符合依法监管的逻辑。”
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